Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2006/3880 K.2006/6238

Dava dilekçesinde kamulaştırma bedelinin arttırılması ile faiz ve masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiş olup, temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması ise davalı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz edenlerden davalı Vek.Av.... geldi. Davacı adına gelen olmadı. Gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Mahkemece, bozmaya uyulmuş ise de gereği tam olarak yerine getirilmemiştir.

Bozma sonrası bilirkişi kurullarınca düzenlenen ek raporlarda emsal olarak incelenen 4 parsel numaralı taşınmazın satış değerinin üzerindeki yapıların bedellerini ancak karşılayacağının anlaşılması nedeniyle bu emsalin somut emsal olarak alınmasından vazgeçilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir.

Ancak, arsa niteliğindeki taşınmaza –emsal satışlara göre değil- denetime elverişli olmayan ve yasada öngörülen yönteme uygun düşmeyen genel değerlendirmelerle yetinilerek kamulaştırma bedeli tespit edilip bu ek raporlara itibarla hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Şöyle ki;

Bilirkişi kurullarınca dava konusu taşınmazın yerinde inceleme yapılarak, 2942 Sayılı Yasanın 11. maddesinin üçüncü fıkrasının (g) bendi uyarınca kamulaştırma (değerlendirme) tarihinden önceki özel amacı olmayan emsal arsa satışlarını esas alarak dava konusu taşınmaz malın satış değerini ve bu değeri etkileyebilecek tüm nitelik ve unsurları gözeten gerekçeli bir değerlendirmeye dayalı olarak taşınmaz malın değerinin tespiti gerekir.

Satışı emsal alınacak olan taşınmazın dava konusu taşınmazla aynı mevkii ve konumda ve aynı yüzölçümde olması, birbirine komşu ya da yakın mesafede bulunması, kamulaştırma (değerlendirme) gününe yakın tarihlerde satılmış olması zorunlu değildir.

Buna göre dava konusu taşınmaza emsal alınabilecek nitelik ve özellikleri taşıyan emsal arsa satışlarının belirlenip bilirkişi kurullarınca bu emsal satışların esas alınması suretiyle yapılacak karşılaştırma ve değerlendirme sonunda dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir. Dava konusu taşınmazın yer aldığı ... gibi büyük bir kentte emsal olabilecek özel amacı olmayan arsa satışlarının bulunmadığı da düşünülemez.

Kaldı ki, böyle bir olasılık söz konusu olsa bile komşu il ve ilçelerde –kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan- arsa satışları da emsal alınabilir.

Emsalin satış fiyatına Devlet İstatistik Enstitüsü toptan eşya fiatları endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli, ayrıca yasanın 11. maddesinin (d) bendinde belirtildiği biçimde emlak vergisine esas asgari arsa m2 değerleri dosyaya getirtilerek bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.

Mahkemece tarafların bildireceği ve/veya resen belirlenecek emsal kayıtlar Tapu Sicil Müdürlüğünden getirtildikten sonra bilirkişi kurullarından yukarıda açıklanan esaslara uygun incelemeyi ve sonucunu içeren ek raporlar alınmalı, oluşacak sonuca göre karar verilmelidir.

İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasasının 18.maddesinin 2.fıkrası uyarınca düzenleme ortaklık payını karşılayacak oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.