Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2006/6722 K.2006/7284

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Mahkemece bir kez bilirkişi incelemesi yaptırılmışsa da alınan rapor hüküm kurmaya yeterli değildir. Şöyleki; Dava konusu yer, üzerinde kat mülkiyeti kurulu anayapının bağımsız bölümüdür. Kat mülkiyeti kurulmuş yapılarda uygulanması gereken 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 46.maddesinin son fıkrası (Anagayrimenkulün arsası ile birlikte kamulaştırılması halinde her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli, bağlantılı bulunduğu arsa payı ile eklentileri de gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur) hükmünü koymuştur.

Böyle olunca, ana yapının arsasına 4650 sayılı yasa ile değişik 2942 Sayılı Yasanın ll.maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi gözönünde tutularak kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre; yapılara da aynı maddenin (h) bendi gereğince Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca yayınlanmış dava tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını gösteren listelerine göre (yıpranma payı da düşülerek) değer verilip, ayrıca bedelin tespitinde etkili olacak diğer ölçüler de dikkate alınarak kamulaştırma karşılığının yasal biçimde belirlenmesi gerekir.

Buna göre, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda arsa ile anayapının (ortak yerleri içerir biçimde) değerleri hesaplandıktan sonra, arsa payına düşen miktarına göre bağımsız bölümün karşılığı bedel tespit edilir. Şayet o bağımsız bölümün yapısında değeri etkileyecek özellik ve nitelikte diğer bağımsız bölümlerden farklı ilaveler varsa bunlar da gözönünde tutulmalıdır.

Buna göre arsaya değer belirlenmesinde 2942 sayılı Kamulaştırma Yasasının (d) bendi hükmü gereğince emlak vergi değerinin de dikkate alınması gerekir. Bu tür nesnel öğeler sayesinde bilirkişilerin öznel değerlendirmelerini denetleme olanağı elde edilmiş olur. Vergi beyanları ve resmi makamlarca yapılan kıymet takdirleri genellikle taşınmazın gerçek değerini tam olarak yansıtmamakta, gerçek değerinden daha düşük değerler belirlenmektedir.

Ancak bu husus dava konusu taşınmaz için olduğu kadar emsal içinde geçerlidir ve emsal karşılaştırması yapılırken dikkate alınması yasa gereğidir. Bu nedenle dava konusu taşınmaz ve emsal alınan taşınmazın -değerlendirme tarihi itibariyle- bulundukları cadde veya sokak için belediyelerce emlak vergisine esas olmak üzere belirlenen m2 fiyatları, ilgili belediyeden getirtilerek bu değerlere göre verilen m2 fiyatının mukayese edilmesi gerekir.

Somut olayda;

1-Dosyada bulunan vergi kayıtlarından dava konusu taşınmazın emlak vergisine esas asgari m2 değerinin 343,73 YTL. emsal alınan 29 parsel sayılı taşınmazın ise 499,96 YTL. olduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece hükme dayanak yapılan bilirkişi kurulunca düzenlenen raporda vergi beyanlarının asgari beyan olduğu bu nedenle dikkate alınmadığı belirtilerek değer tespiti yapılmıştır. Oysa yukarıda yapılan açıklama karşısında vergi beyanlarının dikkate alınmasının yasa gereği olduğuna, vergi beyanına göre de emsal taşınmaz dava konusu taşınmazdan daha değerli bulunduğuna göre, mahkemece bilirkişilerin dava konusu taşınmazı emsal taşınmazdan daha değerli kabul eden raporu gibi karar verilmesi,

2-Kıymet takdir komisyonunun raporuna göre 508 m2 inşaat alanı bulunan anayapının ortak yerlerini de kapsar biçimde tamamının değeri hesaplanarak davalının arsa payına tekabül edecek miktarın bulunması gerekirken salt dava konusu bağımsız bölümün inşaat alanı üzerinden yapı değerinin belirlenmesi,

3-97 m2 yüzölçümlü dava konusu taşınmazın 55 m2'lik bölümü kamulaştırıldığına göre artan kesimin konumu, yüzölçümü, vasfı ve özellikle (dairece aynı gün incelenen 3.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2005/372 esas 2006/234 karar sayılı dairenin 2006/6307 esas 7283 karar sayılı dosyasındaki) tescil bildirim beyannamesinde artan 42 m2'lik bölümde inşaat yapılamaz şerhinin bulunduğu anlaşılmakla artan kesimde değer kaybı oluşmasının kaçınılmaz olduğu düşünülmeden bilirkişilerin yerinde olmayan gerekçelerle düzenledikleri ek raporlarında değer kaybı olmayacağı yolundaki görüşlerine itibar edilmesi,

4-Kamulaştırılan taşınmazda bulunan enkazın alınması mal sahibinden istenemez. Başka bir ifade ile taşınmaz maliki enkazı almaya zorlanamaz. Takdir komisyonu enkazın mal sahibine ait olduğunu belirtmiş mal sahibi de buna itiraz etmemiş ve dava konusu yapmamış ise enkaz değeri tespit edilerek bu bedelin kamulaştırma bedelinden düşülmesi gerekir. Böyle bir durum yoksa enkaz, belirlenen bedelden düşülemez.

Davalı-karşı davacı malik vekili komisyonun enkazın mal sahibine ait olduğu yolundaki tespitine itiraz ve maddi hata dava dilekçesinde enkazı almayacaklarını belirtmiştir.

Mahkemece, enkazın akibetinin araştırılması kim tarafından alındığının saptanması ve sonucuna göre karar verilmesi gerekirken bu konuda hiçbir inceleme yapılmadan enkaz bedelini kamulaştırma bedelinden düşen bilirkişi raporuna göre karar verilmesi,

5-Davaya konu edilen anabinanın vergi beyanlarına göre yapı 1969 yılında tamamlanmış olmakla değerlendirme tarihindeki yaşı da dikkate alınarak anayapının kullanım durumu, yapı tarzı ve keşif tarihindeki durumu gibi unsurlar yapının yıpranmasını geciktirici ve dolayısıyla yıpranma oranını azaltıcı bir etki yapabilir ve bu nedenle resmi yıpranma payı cetvelinde yapının yaşına tekabül eden yıpranma oranından makul ölçüde uzaklaşılabilir ise de açıklanan hususların yıpranma oranını resmi cetvelde bir alt yaş grubu için belirlenmiş olan %25 oranının altına düşüremeyeceği dikkate alınmadan %15 oranında yıpranma olduğunun kabul edilmesi suretiyle değerlendirme yapılmış olması,

Doğru görülmemiştir.

Mahkemece açıklanan bozma nedenleri doğrultusunda araştırma yapıldıktan sonra bilirkişi kurulundan ek rapor alınmalı ve oluşacak sonuç doğrultusunda karar verilmelidir.