Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2006/7952 K.2006/9497

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiği cihetle Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı yasa ile değişik 11.maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlarda dikkate alınarak ikinci fıkra gereğince her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.

Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda olması, taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamu- laştırmaya yakın günlerde satılmış olması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve değerlendirme (dava) gününden önce satılmış olan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Devlet İstatistik Enstitüsü toptan eşya fiatları endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri

açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.

Bu saptama yapılırken öncelikle emsalin satış günündeki değeri toptan eşya fiyat endeksleri ile değerlendirme tarihine getirildikten sonra, dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazın ayrı ayrı konumu, yüzölçümü, şehir merkezine uzaklığı, imar ve yol durumu (kaç kat inşaata müsaadeli olduğu, bitişik veya ayrık nizamda yapılaşma alanlarından hangisinde yer aldığı, cadde ya da sokağa cephesi olup olmadığı), ne şekilde kullanıldığı, konut veya ticaret alanında bulunması,

her ikisi de ticaret alanında ise hangisinin daha yoğun bir ticaret hacmi olduğu konut alanında iseler hangisindeki konutların daha yüksek fiyatla alıcı bulabildiği gibi değere etkili olabilecek tüm nitelik ve unsurlar açıklanmak suretiyle yapılacak karşılaştırma sonucu dava konusu taşınmazın emsale göre eksik ve üstün yönler belirlenmeli ve emsale oranla değeri saptanmalıdır.

Bu saptamanın yapılmasında dikkate alınması gereken diğer bir unsur dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların vergi beyan değerleri arasındaki orandır.

2942 Sayılı Yasanın 11.maddesinin (d) bendinde vergi beyanı, kıymet takdirinde gözönünde tutulması gereken esaslar arasında sayılmıştır. Bu tür nesnel öğeler sayesinde bilirkişilerin öznel değerlendirmelerini denetleme olanağı elde edilmiş olur. Vergi beyanları ve resmi makamlarca yapılan kıymet takdirleri genellikle taşınmazın gerçek değerini tam olarak yansıtmamakta, gerçek değerinden daha düşük değerler belirlenmektedir.

Ancak bu husus dava konusu taşınmaz için olduğu kadar emsal içinde geçerlidir ve emsal karşılaştırması yapılırken dikkate alınması yasa gereğidir. Bu nedenle dava konusu taşınmaz ve emsal alınan taşınmazın -değerlendirme tarihi itibariyle- bulundukları cadde veya sokak için belediyelerce ... vergisine esas olmak üzere belirlenen m2 fiyatları, ilgili belediyeden getirtilerek bu değerlere göre verilen m2 fiyatının mukayese edilmesi gerekir.

Emsalin ve dava konusu taşınmazın ... vergisine esas değerlerinin birbirine oranı ile bilirkişi raporlarında emsal karşılaştırması sonucu değerlendirmeye esas alınan oran birbirinden fahiş ölçüde farklı ise, mahkemece bu farklılık ve çelişki bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak mutlaka giderilmelidir.

Yukarıda açıklanan esaslar uyarınca dava konusu taşınmaz ile emsal yöntemince karşılaştırılıp, her birinin nitelik ve özellikleri ile eksik ve üstün yönleri açıkça saptanmak ve vergi beyanına esas değerlerde dikkate alınmak suretiyle kamulaştırma bedelinin buna göre takdiri gerekirken; hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda Tapu Sicil Müdürlüğünce bildirilen emsal satışların ... vergisini düşük ödemek amacıyla satış değerlerinin az gösterildiği bu nedenle somut emsal olamayacağı belirtilerek dava konusu taşınmazın 2005 yılında belirlenen ... vergisine esas değerinden %190 daha değerli olduğu kabul edilerek kamulaştırma bedelinin saptanması doğru görülmemiştir.

Mahkemece taraflara yeni emsal bildirmeleri için olanak tanınması, gerektiğinde re'sen emsal getirtilmesi, Kamulaştırma Yasasının bedel tespitine ilişkin 11/1-g maddesi hükümleri uyarınca, dava konusu taşınmaza örnek teşkil edebilecek uygun emsal satışlar esas alınmak suretiyle değer biçilmesi için bilirkişi kurulundan ek rapor alınıp raporun bozmaya uygunluğu denetlenmeli ve oluşacak sonuç doğrultusunda karar verilmelidir.