Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2006/8031 K.2006/7463

Dava dilekçesinde çatıdaki güneş enerjisi sistemlerinin sökülmesi, çatı yapım giderinin arsa payı oranında faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar ve karşı davacılar vekili Av. ... tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı dava dilekçesinde; çatıdan akan yağmur ve kar sularının içeri sızması nedeniyle kendisine ait 3 nolu bağımsız bölümün oturulamaz hale geldiğini, davalıların çatının yapılmasına yanaşmadığını ve çatıyı kendisinin yaptırdığını ileri sürerek çatı yapım bedeli olan 9.750.000.000 TL.'nin tahsiline ve ayrıca bağımsız bölümünde meydana gelen zararın da payları oranında davalılardan alınmasına, çatıya zarar veren davalılara ait güneş enerjisi sistemlerinin sökülmesine karar verilmesini, davalılar ise savunmalarında ve karşı dava dilekçelerinde; davacının projeye aykırı ve kaçak olarak yaptırdığı çatının yıkılmasını ve davanın reddini istemişlerdir.

Mahkemece, dava konusu çatının yapım bedelinin, bağımsız bölümde meydana gelen zararın ve bağımsız bölüm için mahrum kalınan kira gelirinin davalılardan alınmasına ve davalılara ait güneş enerjisi sistemlerinin sökülmesine karar verilmiştir.

1-Dosyada toplanan bilgi ve belgelere göre, kat irtifaklı anataşınmazda davacının bağımsız bölümünün,

üstündeki açık terastan sızan sulardan dolayı hasara uğradığı, bu nedenle ortak yer niteliğindeki anayapının üstünün onarılmasının zorunlu olduğu ve buraya adı geçen kat malikinin çelik aksanlı oturtma çatı yaptırdığı konusunda çekişme yoktur. Davanın tarafları arasındaki asıl uyuşmazlık, onaylı mimari projeye göre anayapının üzerinin açık teras mı yoksa çatı mı olduğu, başka bir anlatımla davacının yaptığı çatının anayapının onaylı projesine uygun bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.

Anataşınmazın yerinde yaptırılan inceleme sonunda düzenlenen bilirkişi raporunda, anayapının üzerinde çelik aksamlı oturtma çatı yapıldığı saptandıktan sonra, terasta yapılacak izolasyonla su akmasının önlenmeyeceği ve yapılan bu çatının alttaki bağımsız bölümleri daha iyi koruyacağı, sağlıklı ve su sızdırmazlığı konusunda güvenceli bulunduğu, dava tarihi itibariyle 10.350.000.000 TL. maliyetle yapılabileceği görüşüne yer verilmiş; ancak, onaylı mimari projede anayapının üstünün açık teras mı yoksa çelik aksamlı oturtma çatı mı olduğu, bu cümleden olarak mevcut çatının onaylı projeye uygun bulunup bulunmadığı belirtilmemiş; dosyada, bilirkişinin mimari projeyi yerinde uygulayıp sözü edilen hususta inceleme yaptığı yolunda başkaca bir bulguya da rastlanmamıştır.

Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri, anataşınmazın mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumakla yükümlü oldukları gibi; kat maliklerinden biri, tüm kat maliklerinin rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ve değişiklikler yaptıramaz.

Mahkemece, değinilen yasa maddesi hükmü ile yukarıda açıklanan hususlar gözönünde tutularak; davaya konu edilen çatının anataşınmazın mimari durumuna (onaylı projesine) uygun olup olmadığının saptanması açısından öncelikle onaylı mimari projenin ve varsa onaylı değişiklik projesinin Belediye İmar Müdürlüğünden ve Tapu’dan getirtildikten sonra, anılan konularda bilirkişiden ek rapor alınması gerekir.

Böyle bir inceleme sonucu onaylı projede anayapının üstünün açık teras değil de çatı ile örtülü olduğunun ve dava konusu edilen mevcut çelik aksamlı oturtma çatının onaylı projesine uygun biçimde yapıldığının açıkça belirlenmesi durumunda, bu çatının yapım giderlerinden -davacının payına düşen miktar çıkarıldıktan sonra- kalanının diğer tüm (davalı) kat maliklerinden tahsiline karar verilmesi gerekir.

Ancak; onaylı mimari projeye göre anayapının üstünün açık teras olduğunun saptanması durumunda, tüm kat maliklerinin rızası olmadan bu terasın üstünün çatı ile örtülmesinin, Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin buyurucu hükmüne aykırılık oluşturacağı cihetle, böyle bir değişikliğe onay vermeyen kat maliklerinden her birinin çatının kaldırılıp terasın projesine uygun hale getirilmesini isteme hakkı olduğu gibi, o kat malikleri projede yer almayan çatının yapım giderlerinden de sorumlu tutulamayacaktır.

Bu hususlar dikkate alınmadan yetersiz araştırma ve eksik incelemeye dayalı olarak hüküm kurulmuş olması,

2-Kat Mülkiyeti Yasasının yukarıda değinilen 19 uncu maddesi hükmüne göre; anataşınmazın mimari projesinde yapılacak değişiklere de tüm bağımsız bölüm maliklerinin serbest iradeleri ile onay vermiş olması gerekir. Öte yandan, anılan Yasanın 16 ncı maddesi hükmüne göre de kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olup bu yerleri, aksine sözleşme olmadıkça her kat maliki arsa payı oranında kullanma hakkına sahiptir. Bu kullanmada, ortak yerin özgülendiği ya da durumunun gerektirdiği faydalı bir amaca uygun olmalıdır.

Açıklanan bu hükümler çerçevesinde yürütülen Yargıtay uygulamalarında kural olarak bütün kat maliklerinin yazılı onayı alınmış olmadıkça ortak yerlerde tesis ve değişiklik yapılamayacağı kabul edilmekte ise de, bütün kat malikleri yönünden ekonomik bir ısınma aracı olduğu kadar ülke ekonomisine de önemli bir katkı sağladığı sonucuna varılarak bazı koşullarda projesinde mevcut olmasa da kat mülkiyetli binanın teras, çatı ve benzeri ortak yerlerinde güneş enerjisi ile ısınma sisteminin tesisine izin verilmektedir.

Buna göre çatıda veya terasta kurulacak güneş enerji sisteminin kaplayacağı alanın kat malikinin bağımsız bölümünün arsa payına isabet edecek alanı aşmaması, çatıda bu iş için anayapıdaki bütün bağımsız bölümlere yetecek kadar –tesis kurmaya elverişli- alanın mevcut olması, bütün bağımsız bölümlerin bu sistemi kurması halinde anayapının statiğinin zarar görmemesi ana koşulları ve sistemin çatıda uygun konumda bir yere bağımsız bölümlere zarar verilmemesi için teknik bütün önlemler alınmak suretiyle monte edilmesi aranmaktadır.

Sistemin tekniğine uygun yapılmamış olması veya zarar verilmemesi için gerekli önlemlerin –su toplama havuzu, tahliye borusu gibi- alınmamış olması halinde bu eksikliklerin giderilmesi bakımından davalılara mahkemece önel verilmesi mümkün ise de yukarıda sayılan diğer ana koşullardan sadece birisinin bulunmaması sistemin kurulmasına engel teşkil edeceği gibi kurulmuş olanın da sökülüp kaldırılmasını gerektirir.

Dosyada mevcut bilirkişi raporunda ise davaya konu güneş enerjisi sistemlerinin standartlarına uygun olmadığı ve altlarında tekne bulunmadığı belirtildiğine göre yeniden yukarıda belirlenen koşulların oluşup oluşmadığı araştırılarak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerektiğinin dikkate alınmaması,

3-Davacı, terastan yağmur sularının akması nedeniyle kendi bağımsız bölümünde oturan kiracının buradan çıkmak mecburiyetinde kaldığını ileri sürerek mahrum kaldığı kira gelirinin davalılardan alınmasını talep etmiş ise de bu konuda davalıya yüklenebilecek herhangi bir kusur bulunup bulunmadığı araştırılmadan bağımsız bölümün boş kalmasından dolayı mahrum kalınan kira gelirinin tümünden davalıların sorumlu tutulması,

4-Davalı tarafın verdiği karşı dava dilekçesi ile ilgili olarak mahkeme kararının gerekçe bölümünde "karşı dava harcının bile yatırılmadığı ve talebin haklı olmadığı" belirtilmiş olmasına karşın hüküm fıkrasında bu hususta bir karar verilmemiş olması,

Doğru görülmemiştir.