Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2007/1498 K.2007/2157

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliği gözönünde tutularak bilirkişi kurulları oluşturulup yerinde iki kez inceleme yaptırılmış ise de, düzenlenen rapor ve ek raporlar hüküm kurmaya yeterli değildir. Şöyle ki;

1-Birinci bilirkişi kurulu raporunda incelenen emsallerden 728 ada 61 parsel numaralı taşınmazın dava konusu taşınmaza göre mevkii ve konum itibariyle daha iyi bir yerde ticaret merkezinde olduğu, 1556 ada 10 parsel nolu taşınmazın ise kamulaştırılan, taşınmazdan daha değersiz yerde olup bu nedenle alt emsal olarak değerlendirmeye alındığı belirtilmesine karşın dava konusu taşınmaz ile yeterli karşılaştırma yapılmaksızın genel nitekteki değerlendirmelerle yetinilmiş, ikinci bilirkişi kurulu raporunda da emsal alınan 729 ada 1 parsel nolu taşınmazın şehir merkezinde,

ticari alanda bulunması ve iş yeri olarak değerlendirildiği gözönüne alındığında, kamulaştırılan taşınmaza göre çok değerli olduğundan sözedilerek kamulaştırma bedeli -emsal satışlar yerine, serbest piyasa alım satım rayiçlerine göre- denetime elverişli olmayan ve yasada öngörülen yönteme uygun düşmeyen genel değerlendirmelerle tespit edilmiştir.

Kaldı ki, ikinci bilirkişi kurulunca değerlendirmede emsal olarak incelenen 729 ada 1 parsel numaralı taşınmazın 15.9.2005 tarihli devri kamulaştırma nedenine dayalı olup, devir tarihi de değerlendirme gününden sonraki bir tarih olduğundan yasada aranılan satış niteliğinde olmayan bu devir işlemi de değerlendirmede emsal alınamaz.

Bilirkişi kurullarınca dava konusu taşınmazın yerinde inceleme yapılarak, 2942 Sayılı Yasanın 4650 Sayılı Yasayla değişik 11.maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca kamulaştırma (değerlendirme) tarihinden önceki özel amacı olmayan emsal arsa satışlarını esas alarak dava konusu taşınmaz malın satış değerini ve bu değeri etkileyebilecek tüm nitelik ve unsurları gözeten gerekçeli bir değerlendirmeye dayalı olarak taşınmazmalın değerinin tespiti gerekir. ./..

2007/1498-2157 -2-

Satışı emsal olarak alınacak olan taşınmazın dava konusu taşınmazla aynı mevkii ve konumda ve aynı yüzölçümde olması, birbirine komşu ya da yakın mesafede bulunması, kamulaştırma (değerlendirme) gününe yakın tarihlerde satılmış olması zorunlu değildir.

Buna göre dava konusu taşınmaza emsal alınabilecek nitelik ve özellikleri taşıyan emsal arsa satışlarının belirlenip bilirkişi kurullarınca bu emsal satışların esas alınması suretiyle yapılacak karşılaştırma ve değerlendirme sonunda dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir. Dava konusu taşınmazın yer aldığı kentte emsal olabilecek özel amacı olmayan arsa satışlarının bulunmadığı da düşünülemez.

Kaldı ki, böyle bir olasılık söz konusu olsa bile komşu il ve ilçelerde -kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan- arsa satışları da emsal alınabilir.

Emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu toptan eşya fiyatları endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.

Mahkemece tarafların bildireceği ve/veya resen belirlenecek emsal kayıtlar Tapu Sicil Müdürlüğünden getirtildikten sonra bilirkişi kurullarından yukarıda açıklanan esaslara uygun incelemeyi ve sonucunu içeren ek raporlar alınmalı, oluşacak sonuca göre karar verilmelidir.

İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasasının 18. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca düzenleme ortaklık payını karşılayacak oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

Hükme esas alınan ikinci bilirkişi kurulu rapor ve ek raporunun yukarıda açıklanan esaslara uygun düşmediği gözetilmeden, gerekli araştırma ve yeterli incelemeyi içermeyen bu rapora itibarla hüküm kurulması,

2-2942 Sayılı Yasanın 4650 Sayılı Yasa ile değişik 15. maddesinin son fıkrası hükmü uyarınca, bilirkişi kurullarınca yapılan değer tespitinde idarece belgelerin mahkemeye verildiği günün (21.12.2001) esas tutalacağı dikkate alınmadan birinci bilirkişi kurulunca daha önceki kamulaştırma tarihinin, ikinci bilirkişi kurulunca dava tarihinin hatalı biçimde 6.3.2002 olarak kabulü ile bu tarihin değerlendirme tarihi olarak alınması,

3-Dava konusu 314 ada 1 parsel sayılı taşınmazın toplam 62 m2 olduğu tapu kaydı içeriğinden; bunun tamamının kamulaştırıldığı kamulaştırma evrakı ile taşınmaz maliklerine sunulan satın alma tutanaklarından anlaşılmakta olup bu belgelere dayanılarak idarece eldeki dava açılmış bulunmaktadır.

Mahkemece yukarıda değinilen hususlar gözeönünde tutulmadan 24.4.2006 günlü fen bilirkişi raporunda kamulaştırılan alanın yerinde 96,34 m2 olduğunun belirtildiği, ikinci bilirkişi kurulunca düzenlenen raporda da -tapu kaydında herhangi bir düzeltme de yapılmadığı gözetilmeden- 96,34 m2 üzerinden değerlendirme yapılıp sonuçta mahkemece bu miktarın tesciline ve bu miktar üzerinden tespit edilen bedelin davalılara ödenmesine hükmedilmiş olması,

../...

2007/1498-2157 -3-