Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2008/10636 K.2008/11730

Dava dilekçesinde kamulaştırma bedelinin arttırılması ile faiz ve masrafların davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Mahkemece bozma ilamına uyulmuşsa da bozma gerekleri yerine getirilmeden hüküm kurulmuştur.

Şöyle ki;

Dairenin 10.12.2001 gün ve 2001/9750-11346 sayılı bozma ilamında hükme esas raporda somut emsal kabul edilen 85 parsel sayılı taşınmazın dava konusu taşınmazdan 15 kat değerli kabul edilmesi nedeniyle gerçekçi bir emsal olamayacağı ve artan kesimde değer kaybı olmayacağı, 25.5.2004 gün ve 2004/2864 Esas-4384 Karar sayılı bozma ilamında ise düzenlenen ek raporda somut emsal kabul edilen 3428 parsel sayılı taşınmazdaki pay satışının kat irtifaklı bir taşınmazdaki bağımsız bölüm satışı olması nedeniyle uygun bir emsal olmadığı açıklanarak yeniden emsal araştırması yapılıp bilirkişi kurullarından ek raporlar alınarak oluşacak sonuç doğrultusunda karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir.

Mahkemece yapılan araştırmalar sonucunda dava konusu taşınmaza emsal olabilecek satış bulunmadığı gerekçesiyle ilk hükme esas alınan rapor esas alınarak kamulaştırma bedelinin artırılmasına karar verilmiştir.

Satışı emsal alınacak taşınmazın dava konusu taşınmazla aynı mevkii ve konumda ve aynı yüzölçümde olması, birbirine komşu ya da yakın mesafede bulunması, kamulaştırma (değerlendirme) gününe yakın tarihlerde satılması zorunlu değildir.

Buna göre dava konusu taşınmaza emsal alınabilecek nitelik ve özellikleri taşıyan emsal arsa satışlarının belirlenip bilirkişi kurullarınca bu emsal satışların esas alınması suretiyle yapılacak karşılaştırma ve değerlendirme sonunda dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir. Dava konusu taşınmazın yer aldığı ... gibi bir kentte emsal olabilecek özel amacı olmayan arsa satışlarının bulunmadığı da düşünülemez.

Kaldı ki, böyle bir olasılık söz konusu olsa bile komşu ilçelerden –kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan- arsa satışları da emsal alınabilir.

Emsalin satış fiyatına Devlet İstatistik Enstitüsü toptan eşya fiatları endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir. Bu saptamanın yapılmasında dikkate alınması gereken diğer bir unsur dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların vergi beyan değerleri arasındaki orandır.

2942 Sayılı Yasanın 11.maddesinin birinci fıkrasının (d) bendinde vergi beyanı, kıymet takdirinde gözönünde tutulması gereken esaslar arasında sayılmıştır. Bu tür nesnel öğeler sayesinde bilirkişilerin öznel değerlendirmelerini denetleme olanağı elde edilmiş olur. Vergi beyanları ve resmi makamlarca yapılan kıymet takdirleri genellikle taşınmazın gerçek değerini tam olarak yansıtmamakta, gerçek değerinden daha düşük değerler belirlenmektedir.

Ancak bu husus dava konusu taşınmaz için olduğu kadar emsal içinde geçerlidir ve emsal karşılaştırması yapılırken dikkate alınması yasa gereğidir. Bu nedenle dava konusu taşınmaz ve emsal alınan taşınmazın -değerlendirme tarihi itibariyle- bulundukları cadde veya sokak için belediyelerce emlak vergisine esas olmak üzere belirlenen m2 fiyatları, ilgili belediyeden getirtilerek bu değerlere göre verilen m2 fiyatının mukayese edilmesi gerekir.

Emsalin ve dava konusu taşınmazın emlak vergisine esas değerlerinin birbirine oranı ile bilirkişi raporlarında emsal karşılaştırması sonucu değerlendirmeye esas alınan oran birbirinden fahiş ölçüde farklı ise, mahkemece bu farklılık ve çelişki bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak mutlaka giderilmelidir.

Mahkemece tarafların bildireceği ve/veya resen belirlenecek emsal kayıtlar Tapu Sicil Müdürlüğünden getirtildikten sonra bilirkişi kurulundan yukarıda açıklanan esaslara uygun incelemeyi ve sonucu içeren ek rapor alınmalı, oluşacak sonuca göre karar verilmelidir.

Bundan ayrı ilk bozma kararında dava konusu arsa nitelikli taşınmazın kamulaştırmadan artan 16.504 m2'lik bölümünde değer kaybı olmayacağı açıklanmasına karşın artan kesimde %2 oranında değer kaybı hesaplayan ikinci bilirkişi kurulunun asıl raporunun hükme esas alınması doğru görülmemiştir.