Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2009/4400 K.2009/10103

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Mahkemece yapılan bilirkişi incelemeleri sonucu alınan raporlar hüküm kurmaya yeterli değildir; Şöyle ki;

1-Birinci ve ikinci bilirkişi kurulu raporlarında somut emsal olarak ... Mah. ... Ada 1 Parsel sayılı taşınmaz incelenmiş ve bu taşınmazın 8.2.2006 günlü 2770/9600 payın 798.390 YTL.lik satışının esas alındığı belirtilmişse de. Dairemizce incelenen ve aynı kamulaştırmaya ilişkin dava dosyalarında (Bursa 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/571-2008/462, Dairenin 2008/13045-2009/3269.

Bursa 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/431-2008/377, Dairenin 2008/13042-2009/3270 vd.) bu emsalin 17.1.2003 günlü 360/2400 payının 191.842.000.000 TL. 8.9.2005 günlü 13/240 payının 150.000.000 TL bedelle satışlarının incelendiği anlaşılmıştır.

Buna göre tüm satışları birbirine yakın tarihlerde ve birbirinden çok farklı bedellerle yapılmış olan bu emsalin incelenen satışının gerçeği yansıtmadığı ve tapudaki vasfının ev olması karşısında satış tarihindeki bina bedeli toplam satış bedelinden düşülüp m2 satış değeri bulunması gerekirken, bina değeri düşülmeksizin arsa vasfı ile m2 değerinin belirlenmiş olması da dikkate alındığında dava konusu taşınmaz ile karşılaştırma açısından uygun emsal olmadığı izlenimi uyandırdığından sözü edilen taşınmazın somut emsal alınarak değerlendirme yapılması,

2-İkinci bilirkişi kurulu ek raporunda somut emsal alınan Doğanbey Mah. 4443 Ada 13 Parselin dava konusu taşınmazla karşılaştırılması sonucunda; emsalin dava konusu taşınmazdan daha az değerli olduğu kabul edilmek suretiyle değerlendirme yapılmış ve mahkemece de bu rapora dayalı olarak hüküm kurulmuştur.

2942 Sayılı Yasanın 11. maddesinin (d) bendi gereğince emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmaz ile emsalin karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir. Bu itibarla dava konusu taşınmazın ve emsalin emlak vergisine esas tutulan asgari m2 değerlerinin oranı ile bilirkişi raporunda değerlendirmeye esas alınan oran birbirinden fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişki giderilmelidir.

Dosyaya getirtilen kayıtlara göre; dava konusu taşınmazın emlak vergisine esas asgari m2 değeri 83,12 YTL, emsal alınan taşınmazın asgari m2 değeri ise 103,90 YTL.dir. Emlak vergi değerleri bakımından emsal olarak alınan taşınmazın değeri, dava konusu taşınmazdan daha fazla olduğunu göstermektedir.

Buna göre dava konusu taşınmazın en fazla emsal ile eşdeğer olduğunun tespiti gerekirken dava konusu taşınmazın emsal taşınmazdan daha değerli olduğu kabul edilerek vergi değerlerine ters düşecek şekilde yeterli, inandırıcı ve somut gerekçelere de dayandırılmayan rapora göre hüküm kurulmuş olması,

3-İkinci bilirkişi kurulu ek raporunda somut emsal olarak incelenen ... Mah. 4443 Ada 13 parsel sayılı taşınmazın üzerinde tapu kaydına göre ev bulunmakta olup, evin satış tarihindeki nitelikleri belirlenip o tarihteki Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca yayımlanan yapı yaklaşık birim maliyet cevelindeki sınıfına göre değeri bulunup (yıpranma payı düşüldükten sonra) bu değerin toplam satış değerinden indirimi yapılarak somut emsalin m2 satış değerinin belirlenmesi gerekirken emlak vergi beyannamesinin arsa olarak verildiği gerekçesiyle satış bedelinin yalnızca zemine ait olduğunun kabulü ile emsal m2 değerlerinin hesaplanması,

4-Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan yapının Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca yayımlanan Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Cetveline göre 3. sınıf B grubu yapı olup, değerinin 427 YTL/m2 itibariyle belirlenmesi ve sözü edilen cetvelde belirlenen bu değerin yayımlandığı takvim yılının tamamında uygulanması gerektiği dikkate alınmaksızın dava tarihi itibariyle değerlendirme yapılmış olması nedeniyle birim fiyata 1.04 oranında ekleme yapılarak yüksek değer belirlenmiş olması,

Doğru görülmemiştir.

Mahkemece yeniden araştırma yapılarak dava konusu taşınmaz ile karşılaştırmaya uygun emsal tespit edilip tapu kayıtları, imar durumları, emlak vergisi m2 değerleri getirtildikten sonra bilirkişi kurulundan ek rapor alınıp hasıl olacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmelidir.