Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2009/8388 K.2009/8266

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Mahkemece iki kez bilirkişi raporu alınmış, ikinci bilirkişi raporu doğrultusunda karar verilmiş ise de, hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporu genel nitelikteki sözlerle değerlendirme yapılmış olması bakımından, birinci bilirkişi kurulu raporu ise emsal incelemesi yapmadığından dolayı hüküm kurmaya elverişli değildir.

Hükme esas alınan ikinci bilirkişi kurulu 13 adet emsal incelemiş, bunların değerlendirme tarihindeki değerlerini 20,37 YTL. ile 42,78 YTL. arasında oldukları tespit edildikten sonra dava konusu taşınmazın değerini etkileyen unsur ve nitelikler, objektif ölçüler, piyasadaki emlak alım satım rayiçleri gerekçe gösterilerek dava konusu taşınmazın değerinin 100 YTL/m2 olarak belirlemiştir.

Emsalin sözcük anlamından da anlaşılacağı üzere, dava konusu taşınmaza örnek teşkil edebilecek nitelikte olması gerekir. Örneğin; arsa vasfında ve benzer yüzölçümünde olmak, bitişik ya da yakın mesafede bulunmak, aynı imar müsaadesine sahip olmak, satış tarihleri değerlendirme tarihine yakın olmak, fiyatları bakımından en azından yaklaşık değerde olmak gibi netilekler "emsal" in seçilmesinde öncelikle esas alınması ve aranması gereken unsurlardır.

Bu unsurlar yönünden benzer nitelik ve özelliklerin bulunmaması veya çok az olmasının değerlendirmede yanıltıcı sonuçlara götürmesi kaçınılmaz olacaktır. Bilirkişi kurulu tarafından, yukarıda açıklanan özelliklere uygun emsalin varlığı yeterince araştırılmadan 13 adet emsali inceleyip bunlardan somut bir emsal alınmadan genel nitelikteki değerlendirme ile yetinip değer belirlenmiş olması doğru görülmemiştir.

Mahkemece Tapu Sicil Müdürlüğünden kamulaştırma (değerlendirme) tarihinden önceki ve özel nitelik taşımayan uygun arsa satışlarına ilişkin kayıtların getirtilip, tarafların varsa gösterecekleri emsal kayıtlar da celbedildikten sonra her iki bilirkişi kurulundan, bunların her birisinin ayrı ayrı incelenip irdelenerek, yukarıda açıklanan ilkelere göre emsal olma niteliğini taşıdığı anlaşılanlar arasından dava konusu taşınmaza en yakın nitelik ve özellikleri taşıyan taşınmazın somut emsal seçilerek,

seçilen bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumunun toptan fiyatları endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatı bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla emsalin değere etki yapan tüm özellikleri belirlenip bu özellikler yönünden her iki taşınmazın ayrı ayrı karşılaştırılıp aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönlerinin açıklandığı ve bunların her birisinin değere etkilerinin ne olduğu gösterilmek suretiyle karşılaştırmanın yapılarak taşınmazın değerinin belirlendiği ek raporlar alınmalıdır.