Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2010/1991 K.2010/3539

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre Kamulaştırma Yasasının kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin birinci fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tespiti ve bedelin tespitinde etkisi olan diğer unsurlarda dikkate alınarak ikinci fıkra gereğince her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.

Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda olması, taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılmış olması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılmış olan taşınmazlar da emsal alınabilir.

Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu toptan eşya fiyatları endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.

Emsal kayıtlar Tapu Sicil Müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasasının 18.maddesinin 2.fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

Dava konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi amacıyla 3 kez bilirkişi incelemesi yaptırılmış, 151 ada 4 ve 1, 153 ada 15,16,17,174 ada 8, 175 ada 2 parsel sayılı taşınmazların alıcı ve satıcısı ile satış tarihini gösterir biçimde tapu kayıtları getirtilmeden,

emsallerin İmar Yasası uyarınca düzenleme görüp görmedikleri araştırılmadan ve dava konusu taşınmaz ile somut emsallerin değerlendirme tarihinde (2007) bulundukları cadde ve sokak itibariyle belediyece emlak vergisine esas olmak üzere belirlenen asgari m² değerleri sorulup saptanmadan emsal satışların matematiksel ortalamalarının alındığını belirterek taşınmazın m².sine 150 YTL/m² değer belirleyen birinci ve üçüncü bilirkişi kurullarınca düzenlenen raporlara göre hüküm kurulmuştur.

Öncelikle incelenen emsallerin İmar Yasası gereğince düzenleme görüp imar parseline dönüşüp dönüşmedikleri araştırılmalı, ilgili belediyelerce emlak vergisine esas olmak üzere belirlenen asgari m² değeri saptanmalı ve buna göre bilirkişi kurullarından bozma nedenlerini karşılar biçimde ek rapor alınıp karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile Yargıtay uygulamalarının aksine emsal satışlarının matematiksel ortalamasını alan bilirkişi kurulu raporlarına göre hüküm kurulması,