Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2011/1183 K.2011/3161

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmün temyiz incelemesi taraf vekillerince, incelemenin duruşmalı olarak yapılması ise davalılar vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz edenlerden davacı vekili Av.... geldi. Davalılar adına gelen olmadı. Gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosya eksiklik nedeniyle geri çevrilmiş bu kez iade edilmekle dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir. Ancak;

1- 2942 Sayılı Yasanın 4650 Sayılı Yasa ile değişik 11.maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca arsa niteliğindeki taşınmaz malın değeri, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre hesaplanır. Emsalin sözcük anlamından da anlaşılacağı üzere dava konusu taşınmaza örnek teşkil edebilecek nitelikte olması gerekir.

Örneğin, benzer yüzölçümlerde, bitişik ya da yakın adalarda bulunmak, aynı imar müsaadesine sahip olmak, fiyatlarda en azından yaklaşık değerde olmak gibi nitelikler “emsal”in seçilmesine esas alınması gereken unsurlardandır.

Dava konusu taşınmaz bilirkişi raporlarındaki tespitlere göre 919,5 m² alanlı, ikinci derecede ticaret bölgesinde olmasına karşın, bilirkişi kurullarınca emsal olarak değerlendirilmeye alınan taşınmazlar, birinci derece ticaret bölgesinde ve dava konusu taşınmaza göre daha küçük yüzölçümlüdür.

Emsal alınan taşınmazların satış bedellerinin endekslenerek değerlendirme tarihine getirilmeleri sonucu bulunan m² değerleri 21.992,46 TL ve 12.335,89 TL olup dava konusu taşınmazdan yaklaşık sekiz ve üç kat daha değerlidirler. Dava konusu taşınmaz ile bu denli özellik ve değer farkı bulunan taşınmazların uygun emsal olduğu kabul edilemez.

İzmir İli Karşıyaka İlçesi gibi gelişmiş bir şehirde dava konusu taşınmaza daha çok benzer özellikte ve konumda taşınmazların bulunmadığı da söylenemez.

Bundan ayrı; dosya içerisine getirtilen vergi kayıtlarına göre dava konusu taşınmazın emlak vergisine esas asgari beyan değeri 855,74 TL/m² olduğu halde birinci bilirkişi kurulunca somut emsal olarak alınan 8 parsel numaralı taşınmazın emlak vergisine esas asgari beyan değerinin 2.738,37 TL/m², ikinci bilirkişi kurulunca somut emsal olarak alınan 31 parsel numaralı taşınmazın emlak vergisine esas asgari beyan değerinin ise 3.080,66 TL/m² olduğu anlaşılmıştır. Dava konusu taşınmazın somut emsallerle karşılaştırılması sonucu bulunan değeri ile emlak vergi değerleri arasındaki oran dikkate alındığında bilirkişi kurullarınca yapılan karşılaştırmaların da orantılı olmadığı anlaşılmaktadır.

Bu nedenle, re'sen araştırma yapılarak dava konusu taşınmaza emsal olabilecek taşınmazlar tespit edilerek, içlerinden seçilecek olanların satışlarına ait tapu kayıtları dosyaya getirtilip bunlara göre değerlendirme yapılması gerekirken, yanıltıcı olma olasılığı yüksek olan çok yüksek değerli, farklı konum ve yüzölçümündeki taşınmazın emsal alınması,

2- Davacı idare harçtan muaf olmadığı halde, muaf olduğu kabul edilerek hüküm kurulması,

3-Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan haciz ve ipotek şerhleri kaldırıldığı halde, bu şerhlerin tespit edilen kamulaştırma bedeline yansıtılması,

Doğru görülmemiştir.