Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2012/1987 K.2012/3168

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

1-Hükme esas alınan bilirkişi raporunda dosyaya getirtilen emsal taşınmazların bir kısmının üzerindeki binalar ile birlikte satılmış olup, yapı nitelikleri belirlenemediğinden bina bedelinin dolayısıyla arsa bedelinin tespit edilemediği, bir kısmının da satış birim değerleri arasında mislini aşan değer farklılıkları bulunduğu belirtilerek dava konusu taşınmaz ile karşılaştırma yapılmaksızın, dava konusu taşınmazın bulunduğu bölge, mevki, konum vs. ve çevreden yapılan araştırmalar dikkate alınarak değer belirlenmiş olmakla bu rapora itibar edilemez.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre Kamulaştırma Yasasının kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin birinci fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tespiti ve bedelin tespitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak 4. fıkra gereğince her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.

Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda olması, taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılmış olması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılmış olan taşınmazlar da emsal alınabilir.

Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu toptan eşya fiyatları endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.

Bu saptamanın yapılmasında dikkate alınması gereken diğer bir unsur dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların vergi beyan değerleri arasındaki orandır.

Anılan Yasanın 11. maddesinin (d) bendinde vergi beyanı, kıymet takdirinde gözönünde tutulması gereken unsurlar arasında sayılmıştır. Bu tür nesnel ögeler sayesinde bilirkişilerin öznel değerlendirmelerini denetleme olanağı elde edilmiş olur. Vergi beyanları ve resmi makamlarca yapılan kıymet takdirleri genellikle taşınmazın gerçek değerini tam olarak yansıtmamakta, gerçek değerinden daha düşük değerler belirlenmektedir.

Ancak bu husus dava konusu taşınmaz için olduğu kadar emsal içinde geçerlidir ve emsal karşılaştırması yapılırken dikkate alınması yasa gereğidir.

Bu nedenle dava konusu taşınmaz ve emsal alınan taşınmazın değerlendirme tarihindeki beyan edilen vergi beyanları ile bu taşınmazların bulundukları cadde veya sokak için belediyelerce emlak vergisine esas olmak üzere belirlenen m² fiyatları ilgili belediyeden getirtilerek bu değerlere göre verilen m² fiyatının mukayese edilmesi gerekir.

Emsalin ve dava konusu taşınmazın emlak vergisine esas değerlerinin birbirine oranı ile bilirkişi raporlarında emsal karşılaştırması sonucu değerlendirmeye esas alınan oran birbirinden fahiş ölçüde farklı ise, mahkemece bu farklılık ve çelişki bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak mutlaka giderilmelidir.

İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Kanununun 18. maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

Mahkemece tarafların vereceği ya da re'sen belirlenecek emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten ve imar parseli olup olmadıkları da sorulup saptandıktan sonra yukarıda açıklanan esaslara uygun incelemeyi ve sonucunu içeren ek bilirkişi raporu alınıp hasıl olacak sonuca göre karar verilmelidir.

Mahkemece tüm bu hususlara riayet edilmeksizin düzenlenen bilirkişi raporu doğrultusunda hüküm kurulması,

2-Dava konusu taşınmazın tapu kaydında bulunan "Eski eserdir" şerhi de incelenerek taşınmazın zemini için belirlenen bedelden, bu şerhlerin taşınmazın değerinde oluşturması kaçınılmaz olan değer kaybı oranında indirim yapılması gerektiğinin düşünülmemesi,

3-Dava konusu taşınmaz üzerindeki ağaçların yaş ve cinsleri itibariyle rayiç değerlerini gösterir listenin gıda, tarım ve hayvancılık il müdürlüğünden getirtilip bilirkişi raporunun denetlenmemesi,

Doğru görülmemiştir.