Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2012/3890 K.2012/6010

Dava dilekçesinde, ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı ... tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı dava dilekçesinde, ... ada ... parsel sayılı taşınmazda satış yoluyla paydaşlığın giderilmesini istemiş, davalılar ise aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesini istemişler, mahkemece satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasası'nın 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre; dava konusu anataşınmazın bodrum, zemin ve 1. kattan ibaret her katında mesken nitelikli bağımsız bölüm bulunan kargir bir yapı mevcut olduğu arka kısmında ise; tek katlı kargir nitelikte bilirkişi raporundan niteliği ve başlı başına kullanıma elverişli olup olmadığı açıklanmamış olan yine kargir nitelikte bir yapı mevcut olup ana taşınmazın dört paydaşı bulunmaktadır. Taşınmazın bu niteliğine göre üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Yasasının 50/2 maddesi hükmüne uygun olduğu ve ...'ın mirasçılarının 20.05.2011 havale tarihli dilekçelerinde bir kısım bağımsız

2012/3890-6010

bölümlerden kendilerine düşecek olanların adlarına paylı olarak yazılmasına razı olduklarını belirtmiş olduklarından paydaş ve bağımsız bölüm itibariyle her bir paydaşa da en az bir bağımsız bölüm düşmektedir.

Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Bu bakımdan somut olayda da mahkemece öncelikle yapıların ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde ve ...'ın mirasçılarının 20.05.2011 havale tarihli dilekçelerinde bir kısım bağımsız bölümlerden kendilerine düşecek olanların adlarına paylı olarak yazılmasına razı olduklarını belirtmiş oldukları da gözetilerek davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup

etraflıca araştırılması, proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması,

ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de;

dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce herbir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek,

gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.

2012/3890-6010

Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik incelemeye dayalı olarak Odunpazarı Belediye Başkanlığı'nın 20.05.2011 tarihli yazısı ile ... parselin imar planında bitişik nizam altı kat mesken sahasına isabet ettiği ... parselle birleşmesinin gerektiği, 03.10.2011 tarihli yazısında ise parselin şuyulu olduğu ancak yapıya kat irtifakı kurulması belediye açısından mümkün olup kat irtifakı projesinin onaylanmasında bir kısıtlılığın gözükmediğinin bildirildiği,

...'ın mirasçılarının da 20.05.2011 havale tarihli dilekçelerinde bir kısım bağımsız bölümlerden kendilerine düşecek olanların adlarına paylı olarak yazılmasına razı olduklarının da belirtildiği buna göre öncelikle kat mülkiyetine geçişin sağlanması yolunda yargılama yapılması gerekirken mahkemece eksik araştırma ve incelemeye dayalı olarak ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.