Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2013/12864 K.2013/15213

Dava dilekçesinde, satış suretiyle ortaklığın giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Mahkeme kararı eski vekilin adresine Tebligat Yasasının 21. maddesine göre tebliğ edilmişse de muhatabın adresinde bulunmadığını beyan eden kişinin adı ve imzasının alınmadığı gibi haber verilen en yakın komşusunun imzasının alınmaması nedeniyle yapılan tebligatlar Tebligat Yasasının 21. maddesine göre geçersiz kabul edilerek, mahkemenin 14.03.2013 ve 21.03.2013 tarihli ek kararların kaldırılmasına karar verildikten sonra temyiz isteminin süresinde olduğu anlaşıldığından dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Davacı dava dilekçesinde, 1702 ada 48 parsel ve 683 ada 18 parsel sayılı taşınmazlar üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesini, davalı ise aynen taksimin mümkün olduğunu, kat mülkiyeti kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesini istemiş, mahkemece satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre;

683 ada 18 parsel sayılı taşınmaz üzerinde 4 adet yapının bulunduğu;

A harfiyle gösterilen kargir binanın bodrum, zemin ve 1 çekme normal katlı, taban oturumu 150 m², harabe şeklinde olduğu,

B harfiyle gösterilen kargir binanın 2 katlı, taban oturumu 92 m², harabe şeklinde olduğu,

C harfiyle gösterilen kargir binanın tek katlı, taban oturumu 58 m², harabe şeklinde ve B harfiyle gösterilen binanın eklentisi şeklinde bitişik olduğu,

D harfiyle gösterilen kargir binanın tek katlı, taban oturumu 80 m² oturuma sahip harabe şeklinde C harfiyle gösterilen binaya bitişik olduğu ve B harfiyle gösterilen binanın eklentisi konumunda olduğu,

1702 ada 48 parsel üzerinde 3 adet yapının bulunduğu krokide;

E harfiyle gösterilen yığma binanın 2 katlı, taban oturumu 25 m², harabe şeklinde olduğu,

F harfiyle gösterilen ahşap binanın 3 katlı taban oturumu 108 m², harabe şeklinde olduğu,

G harfiyle gösterilen yığma binanın 3 katlı taban oturumu 28 m², harabe şeklinde olduğu ve taşınmazların tapuda davacı ve davalı adlarına kayıtlı bulunduğu, paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, sökme işlemlerinin yapılıp ruhsat işlemlerine devam edildiği takdirde taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Yasasının 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa süre verilerek tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Bu bakımdan somut olayda da mahkemece İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı'nın 14 ve 17 Eylül 2012 tarihli yazılarıyla kurul kararı doğrultusunda ilgililerce hazırlanacak rölöve, restitüsyon ve restorasyon projelerinin kurulca onaylanmasını müteakip yapıya ruhsat alınarak onaylı projesine uygun olarak tamamlanması ve kullanma izni alınması halinde onaylı projesi doğrultusunda kat mülkiyeti tesis edilebileceğinin saptanmış olması karşısında,

öncelikle gerekli işlemlerin yapılması ve ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile

önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması durumunda ancak, satışa karar verilmesi gerekir.

Yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.