Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2013/1390 K.2013/5184

Davacı ... Genel Müdürlüğü ile davalı ... aralarındaki kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili davasına dair Çivril Asliye Hukuk Mahkemesinden verilen 07.03.2012 günlü ve 2011/68-2012/114 sayılı hükmün temyizi üzerine temyiz isteminin reddi hakkında Dairece verilen 02.10.2012 günlü ve 2012/9755-2012/10534 sayılı ilama karşı davacı vekili tarafından karar düzeltme isteminde bulunulmuştur. Bu isteğin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Yerel mahkemece verilen gerekçeli kararın davacı vekili tarafından temyizi üzerine temyiz giderlerini yatırması için 7 günlük kesin süre verilmiş olup, davacı tarafından istenen giderlerin bu süre içerisinde (11.06.2012 tarihinde) İzmir Adliyesi P.T.T. Şubesinden havale edilmiş olduğu anlaşıldığından davacı vekilinin karar düzeltme isteminin kabulüne, Dairemizin 02.10.2012 gün ve 2012/9755-10534 sayılı temyiz talebinin reddine ilişkin kararının kaldırılmasına karar verilip dosyadaki tüm bilgi ve belgelerin yeniden incelenmesi sonucunda; Mahkemece bozma ilamına uyulmuş ise de, gereği tam olarak yerine getirilmemiştir. Şöyle ki;

Dava konusu taşınmazın arsa niteliği gözönünde tutularak bilirkişi kurulu oluşturulup yerinde inceleme yaptırılmış ise de, düzenlenen raporda incelenen emsallerden 264 ada 10 parsel ve 327 ada 9 parsel sayılı taşınmazların somut emsal olarak değerlendirileceği belirtildiği halde bu emsaller ile dava konusu taşınmaz karşılaştırılıp incelenmeden, aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu açıklanmadan,

bu emsallerin tapu kayıtları ve vergi beyan değerleri dosyaya getirtilip bu yönden de dava konusu taşınmazla karşılaştırma yapılmadan denetime elverişli olmayan ve yasada öngörülen yönteme uygun düşmeyen genel değerlendirmelerle kamulaştırma bedeli tespit edilmiş bulunduğundan bu rapora itibarla hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.

2942 Sayılı Yasanın 4650 Sayılı Yasayla değişik 11. maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi uyarınca kamulaştırma (değerlendirme) tarihinden önceki özel amacı olmayan emsal arsa satışlarını esas alarak dava konusu taşınmaz malın satış değerini ve bu değeri etkileyebilecek tüm nitelik ve unsurları gözeten gerekçeli bir değerlendirmeye dayalı olarak taşınmaz malın değerinin tespiti gerekir.

Satışı emsal alınacak olan taşınmazın dava konusu taşınmazla aynı mevkii ve konumda ve aynı yüzölçümde olması, birbirine komşu ya da yakın mesafede bulunması, kamulaştırma (değerlendirme) gününe yakın tarihlerde satılmış olması zorunlu değildir. Buna göre dava konusu taşınmaza emsal alınabilecek nitelik ve özellikleri taşıyan emsal arsa satışlarının belirlenip bilirkişi kurullarınca bu emsal satışların esas alınması suretiyle yapılacak karşılaştırma ve değerlendirme sonunda dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir.

Emsalin satış fiyatına Devlet İstatistik Enstitüsü toptan eşya fiyatları endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.

İncelenen emsaller ile dava konusu taşınmazın imar düzenlemesi sonucu meydana gelen imar parselleri olup olmadığı da tapu müdürlüğü ve ilgili belediye başkanlıklarından sorularak incelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırma sonucu bulunacak değerinden İmar Yasası gereğince düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

Bu saptamanın yapılmasında dikkate alınması gereken diğer bir unsur da dava konusu taşınmaz ile emsal taşınmazların vergi beyan değerleri arasındaki orandır.

2942 Sayılı Yasanın 11.maddesinin (d) bendinde vergi beyanı, kıymet takdirinde gözönünde tutulması gereken esaslar arasında sayılmıştır. Bu tür nesnel öğeler sayesinde bilirkişilerin öznel değerlendirmelerini denetleme olanağı elde edilmiş olur. Bu nedenle dava konusu taşınmaz ve emsal alınan taşınmazların -değerlendirme tarihi itibariyle- bulundukları cadde veya sokak için belediyelerce emlak vergisine esas olmak üzere belirlenen asgari m² fiyatları, ilgili belediyeden getirtilerek bu değerlere göre verilen m² fiyatının mukayese edilmesi gerekir.

Emsalin ve dava konusu taşınmazın emlak vergisine esas değerlerinin birbirine oranı ile bilirkişi raporlarında emsal karşılaştırması sonucu değerlendirmeye esas alınan oran birbirinden fahiş ölçüde farklı ise, mahkemece bu farklılık ve çelişki bilirkişi kurulundan ek rapor alınarak mutlaka giderilmelidir.

Mahkemece tarafların bildireceği ve/veya re'sen belirlenecek emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bilirkişi kurulundan yukarıda açıklanan esaslara uygun incelemeyi ve sonucu içeren ek rapor alınmalı, oluşacak sonuca göre karar verilmelidir.