Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2013/17583 K.2014/1348

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmün temyiz incelemesi taraf vekillerince, incelemenin duruşmalı olarak yapılması ise davalı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz edenlerden davalı vekili Av.N.. B..ile davacı vekili Av.E. S.. geldiler. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

1-Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre Kamulaştırma Yasasının kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin birinci fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tespiti ve bedelin tespitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak ikinci fıkra gereğince her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.

Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda olması, taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılmış olması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılmış olan taşınmazlar da emsal alınabilir.

Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.

Emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasasının 18.maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

2942 sayılı Yasanın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir.

Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsallerin emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlıklarından (2012 yılı itibarıyla) getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir.

Hükme esas alınan ek bilirkişi kurulu raporunda 85 parsel, 355 ada 2 parsel ve 237 ada 1 parsel sayılı 3 tane emsal incelemesi yapılmış, dava konusu taşınmazla emsal taşınmazların üstün ve eksik yönleri aralarındaki farklılıklar ve bunların taşınmazın değerine olan etkileri yeterince karşılaştırılıp belirtilmemiş, emsallerin ve dava konusu taşınmazın İmar Yasası uyarınca düzenleme görüp görmedikleri araştırılmamış ve yine dava konusu taşınmaz ile 355 ada 2 parsel ve 237 ada 1 parsel sayılı emsallerin değerlendirme tarihinde (2012 yılı) bulundukları cadde ve sokak itibariyle belediyece emlak vergisine esas olmak üzere belirlenen asgari m² değerleri sorulup saptanmamış, dava konusu taşınmaza 60 TL/m² değer belirleyen bilirkişi kurulu raporuna göre hüküm kurulmuştur.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlarda eksikler tamamlanarak bilirkişi kurulundan ek rapor alınmadan hüküm kurulması,

2-Tamamı 26950 m² olan dava konusu taşınmazın 15181,69 m²'sinin kamulaştırılması sonucu Harita Mühendisi Kemal Karabulut'un 27.02.2013 tarihli raporunda belirtildiği üzere krokide a ve b olarak gösterilen kısımların (ikisinin toplamı) 5468,25 m², c ile gösterilen 6300,06 m²'lik kısımların kaldığı anlaşılmaktadır. Krokide b ile gösterilen kısma geometrik şekli (üçgen şekilli), yüzölçümü ve tarımsal bütünlüğü dikkate alınarak değer kaybı verilmesi gerekirken bu kısma değer kaybı verilmemesi,

3-Kamulaştırmanın yol yapım amacıyla yapıldığı dikkate alınmaksızın taşınmazın yolda kaldığı gerekçesiyle ayrıca %10 oranında indirim yapılarak m² fiyatını belirleyen bilirkişi raporunun hükme esas alınması,

4-Davacı tarafından Denizli 2. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2010/303 Değişik İş dosyasında yaptırılan tespitte; dava konusu taşınmazın 7752 m²'sinin nar bahçesi, 19198 m²'sinin bağ olduğu, 01.10.2010 tarihli harita mühendislerinin krokisinde nar bahçesinin ve üzüm bağının yerlerinin gösterildiği yine taşınmaz üzerindeki değişik türde meyve ağaçlarının tespitinin yapıldığı, kıymet takdir komisyonu raporunda ise kamulaştırılan kısım üzerindeki değişik türdeki meyve ağaçları ile 102 adet nar ağacına toplam 10.011,62 TL değer verildiği, 15181,69 m²'lik yüksek sistem bağ olarak tespit yapılmışsa da buna değer verilmediği anlaşılmaktadır.

Hükme esas bilirkişi raporunda keşif sırasında ağaçların ve bağın kaldırılmış olması nedeniyle zeminüstü değeri olarak kıymet takdir komisyonu raporunda takdir edilen 10.011,62 TL'nin uygun olduğu belirtilerek bu miktar, ağaç bedelinin zemin değerinin üzerine ilave edilmiştir. Davacının yaptırdığı tespit dosyasındaki 01.10.2010 tarihli harita mühendislerinin krokisinden de anlaşılacağı üzere dava konusu taşınmazın yol yapılarak kamulaştırılan

kısmının büyük bir kısmında üzüm bağı, bir kısmında da nar bahçesi olduğu gösterilmiş olduğundan üzüm bağının (bağ omcalarına) değerinin verilmesi bu kapsamda bağ omcalarının ve zemin üzerindeki meyve ağaçlarının dava tarihindeki rayiç değerlerinin gıda, tarım ve hayvancılık il müdürlüğünden sorularak belirlenecek ağaç ve bağ değerinin arsa değerinin üzerine ilave edilerek kamulaştırma bedeline eklenmesi gerektiğinin düşünülmemesi,

5-Davanın açıldığı tarih 15.06.2012 olup bu tarihten itibaren 4. ayın bitimi olan 16.10.2012 tarihinden itibaren karar tarihine kadar tespit edilen kamulaştırma bedeline yasal faize hükmedilmesi gerekirken, mahkemece 30.10.2012 tarihinden itibaren yasal faiz yürütülmesine karar verilmiş olması,

6-Talep olmadığı halde yol olarak terkine karar verilmiş olması,

Doğru görülmemiştir.