Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2014/11580 K.2014/18068

Dava dilekçesinde, kamulaştırmasız el atma nedenine dayalı olarak taşınmazların bedeli ile ecrimisil bedeli istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir. Şöyle ki:

1-Dosyadaki bilgi ve belgelerden dava konusu taşınmaza yol yapılmak suretiyle el atıldığı anlaşılmıştır.

11.06.2013 tarihinde yürürlüğe giren 6487 sayılı Yasa ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun Geçici 6. maddesinin 1. ve 2. fıkrasında "Kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış olmasına rağmen 09.10.1956 tarihi ile 04.11.1983 tarihi arasında fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmazlara veya kaynaklara kısmen veya tamamen veyahut irtifak hakkı tesis etmek suretiyle malikin rızası olmaksızın fiili olarak el konulması halinde taşınmazın dava tarihindeki değeri taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınmak ve bu Kanunun

11. ve 12 .maddelerine göre hesaplanmak suretiyle tespit edilir." hükmü öngörülmüştür.

Buna göre öncelikle taşınmazlara fiili el atma tarihi tespit edilerek, dava konusu taşınmazlara 09.10.1956 tarihi ile 04.11.1983 tarihi arasında fiilen el atılmış ise el atma tarihi itibariyle, 04.11.1983 tarihinden sonra el atılmış ise dava tarihi itibariyle;

dava konusu taşınmazların 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içinde bulunup bulunmadığının, bu tarih itibariyle kesinleşmiş imar planı içinde olmadığının anlaşılması halinde belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber belediye ve altyapı hizmetlerinden (yol, su, elektrik, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vd. gibi) yararlanıp yararlanmadığının, özellikle etrafının meskûn olup olmadığının taşınmazların belediye nazım imar planı içinde ise, Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca bu plan kapsamına alındıkları tarih ve plandaki konumlarının,

hangi amaçla plan kapsamına alındıklarının, yerleşim merkezlerine uzaklıklarının, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanaklarının, kullanma biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıklarının belediye başkanlığından araştırılarak, bu konuda taraflara delillerini ibraz etmek üzere süre verilip dava konusu taşınmazların niteliği tespit edildikten sonra sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken eksik incelemeyle taşınmazlara fiili el atma tarihi tespit edilmeden arsa olarak kabul edilerek bedel belirlenmesi,

2-Kabule göre de;

Kamulaştırmasız el atma davalarında da uygulanan Kamulaştırma Yasası'nın 10. maddesi ile bedelin tespiti esaslarını düzenleyen 11. maddenin (g) bendi hükmüne göre; kamulaştırılacak taşınmazın arsa olarak kabulü halinde kamulaştırma (değerlendirme) gününden önceki özel amacı olmayan emsallerin satış değeri esas alınarak değerinin tespit edilmesi gerekir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazların arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin 3.fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlarda dikkate alınarak 4.fıkra gereğince her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.

Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda olması, taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılmış olması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılmış olan taşınmazlar da emsal alınabilir.

Bu emsalin satış fiyatına ...Kurumu üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.

Somut emsal alınarak incelenen taşınmazın kayıtları tapu müdürlüğünden getirtildikten ve bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptandıktan sonra incelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Kanunu'nun 18.maddesinin 2.fıkrası gözetilerek,

düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalı, ayrıca 2942 sayılı Yasanın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11.maddesinin 1.fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırmasında gözönünde tutulması ve buna göre dava konusu taşınmaz ile emsalin 2013 yılı itibariyle emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından getirtilip karşılaştırılarak değerlendiğirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir.

Bu esaslara göre gerçekçi ve doğru sonuçlara ulaşılabilmesi için emsal alınan taşınmazın satış tarihinin değerlendirme tarihinden önce ve değerlendirme tarihine yakın bulunması, dava konusu taşınmaza örnek teşkil edebilecek nitelikte, dava konusu taşınmaz ile aynı veya yakın semtlerde bulunması, topografik yapısı, manzarası, konumu, üzerinde yapılabilecek inşaat ve katlar için izin ve ruhsat sınırları, yüzölçümleri, imar uygulamasına konu edilmiş olup olmadıkları, sokak, cadde veya şehir alanlarına cepheleri ve mesafeleri gibi yönlerden benzer ya da yakın özelliklere sahip bulunması ve özel satış olmaması gereklidir.

Hükme esas alınan bilirkişi raporundaki somut emsal alınarakincelenen taşınmaz ile dava konusu taşınmazların vergiye esas olmak üzere ilgili belediyelerce bulundukları cadde veya sokak için değerlendirme tarihindeki asgari m² değerleri, dava konusu taşınmazlar ve emsalin tapu kaydı, emsalin değerlendirmeye alınan satış akit tablosu getirtilip bilirkişi raporundaki karşılaştırma denetlenmeden ve yine dava konusu taşınmazların değerlendirme, emsal taşınmazın ise değerlendirmeye esas alınan satış tarihi itibarıyla imar düzenlemesi sonucu meydana gelen imar parselleri olup olmadıkları da belediye imar ve tapu müdürlüklerinden getirilip düzenleme ortaklık payı sebebiyle indirim yapılması gerekip gerekmeyeceği yönünden inceleme yapılmadan eksik araştırma sonucu karar verilmesi,

Doğru görülmemiştir.