Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2014/11711 K.2014/18815

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmün temyiz incelemesi davacı vekili ile bir kısım davalılar tarafından incelemenin duruşmalı olarak yapılması ise bir kısım davalılar tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçeleri ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz edenlerden davalı asil K.. A.. ve vekili Av.R.. B...geldiler. Davacı ve aleyhine temyiz olunan diğer davalılar adına gelen olmadı. Gelen asil ve vekilin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucu alınan rapor hüküm kurmaya yeterli değildir. Şöyle ki;

1-Dava konusu taşınmazlar, üzerinde kat irtifakı kurulu tamamlanmış ve iskan edilmiş bir yapının bağımsız bölümleridir. Kat irtifaklı bağımsız bölümlerin değeri Kat Mülkiyeti Yasası'nın 46. maddesinin son fıkrası hükmüne göre bulunur.

Tamamlanmış ve iskan edilmiş yapılarda da uygulanması gereken 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 46. maddesinin son fıkrası "anataşınmazın arsası ile birlikte kamulaştırılması halinde her bağımsız bölümün kamulaştırma bedeli, bağlantılı bulunduğu arsa payı ile eklentileri de gözönünde tutularak ayrı ayrı takdir olunur" hükmünü getirmiştir.

Böyle olunca anayapının arsasına 2942 sayılı Kanunun 11. maddesinin 3. fıkrasının (g) bendi gözönünde tutularak kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre; yapılara da aynı maddenin (h) bendi gereğince Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca yayımlanmış, kamulaştırma (değerlendirme) tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını gösteren listelere göre (yıpranma payı da düşülerek) değer verilip,

buna göre yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda arsa ile anayapının (ortak yerleri içerir biçimde) değerleri hesaplandıktan sonra zeminle yapı değerleri toplanıp kamulaştırmaya konu edilen bağımız bölümün tapu kaydında yazılı olan arsa payına oranlanmasıyla o bağımsız bölümün karşılığı kamulaştırma bedeli tespit edilmelidir.

Şayet o bağımsız bölümün yapısında değeri etkileyecek özellik ve nitelikte diğer bağımsız bölümlerden farklı ilaveler varsa, bunların da gözönünde tutulması gerekir.Yukarıda açıklanan hususlara göre kamulaştırma bedelinin tespiti gerekirken, bu esaslara uygun değerlendirme yapılmayan bilirkişi kurulu raporunun hükme esas alınması,

2-Bilirkişi kurulu raporunda somut emsal alınarak incelenen taşınmazların değerlendirmeye esas alınan satışlarının alıcı, satıcı ve satış bedelleri ile satışa konu miktarlarını gösteren resmi akit tabloları ve tapu kayıtları ile bu satışlar ihale yolu ile yapılmışsa buna ilişkin bilgi ve belgeler mahkemece dosyaya getirtilip rapor bu yönden denetlenmediğ gibi bilirkişi raporundaki açıklamalara göre somut emsal olarak alınan bu satışların dükkan ve işyeri satışına ilişkin olduğu izlenimini uyandırmaktadır.

Bu nedenle sözü edilen emsal satışlara ilişkin tapu kaydı ve resmi satış akit tablolarının ve ihale ile satılmışsa buna ilişkin bilgi ve begelerin onaylı örneklerinin tapu müdürlüğü ve ilgilisinden temin edilmesinden sonra bu satışların dükkan ve işyeri satışına ilişkin olduğunun saptanması durumunda, satış işleminin zeminden çok üzerinde yer alan işletmeye yönelik olduğu,

emsal taşınmaz üzerindeki yapının değeri hesaplanıp satış bedelinden düşülerek zemine isabet eden bedel bulunmaya çalışılsa da, bu hesaplamada ticari işletmenin değerinin yer almayacağı ve esasen böyle bir hesaplamanın objektif olarak yapılamayacağı kuşkusuz olduğundan, bu tür bir emsalin gerçek zemin değerine de ulaşılamayacaktır.

Bu durumda söz konusu taşınmaz satışların uygun ve isabetli emsal oduğundan söz edilemeyeceği dikkate alınmadan yetersiz araştırma ve eksik incelemeye dayalı olarak karar verilmesi,

Kabule göre de;

3-Taşınmazın zemin (arsa) değeri tespit edilirken, incelenen emsalin satış tarihi, dava konusu taşınmazın da değerlendirme tarihi itibariyle imar parseli olup olmadıkları araştırılıp emsalin imar parseli, dava konusu taşınmazın bu nitelikle olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Kanunu'nun 18. maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerekeceğinden dava konusu taşınmazın dava tarihi itibarıyla, incelenen emsallerin ise satış tarihleri itibarıyla imar parseli olup olmadığının ilgili tapu müdürlüğü ve belediyeden sorulup araştırılmadan eksik incelemeyle hüküm kurulması,

4-2942 sayılı Yasanın 11. maddesinin (d) bendi gereğince dava konusu taşınmazla somut emsalin emlak vergi değerlerinin karşılaştırmada gözönünde tutulması gerekir. Bu itibarla dava konusu taşınmazın ve emsallerin bulunduğu cadde ve sokak itibarıyla belediyece belirlenen 2013 yılındaki emlak vergisine esas tutulan arsa asgari m² değerleri ilgili belediyeden getirtilip bilirkişi raporundaki kıyaslama denetlenmeden karar verilmesi,Doğru görülmemiştir.

Ayrıca;

5-Anayasa Mahkemesi 1. Bölümünün 19.12.2013 tarih ve 2013/817 sayılı kararında kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davada uzun süren bir yargılama sonunda dava tarihi itibarıyla belirlenen bedele hükmedilmesinin Anayasanın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiği kabul edilerek mal sahibine tazminat ödenmesi gerektiği belirtilmiştir.

Yasa koyucu da, bu hak ihlalini dikkate alarak, 6459 sayılı Kanunun 6. maddesiyle 2942 sayılı Kanunun 10. maddesine eklenen fıkrada (yürürlük tarihi 30.04.2013) kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılmaması halinde tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren faiz uygulanmasına ilişkin düzenleme getirmiştir.

Her ne kadar getirilen bu faiz hükmü maddi hukuka ilişkin olup, aynı Yasanın 29. maddesi gereğince yayımı tarihinden sonra açılacak davalara uygulanması gerekir ise de. 30.04.2013 tarihinden sonra açılacak davalar için yapılan bu düzenleme ile Anayasa Mahkemesinin makul süreyi aşan yargılamanın hak ihlali oluşturduğuna ilişkin kararı birlikte değerlendirildiğinde,

30.04.2013 tarihinden önce açılmış ve henüz kesinleşmemiş kamulaştırma bedelinin tespiti ile tescil davalarında öngörülen dört aylık yargılama süresinin makul süre kabul edilerek hakkaniyet gereğince taşınmaz malikinin zararının giderilmesi amacıyla dava tarihinden itibaren dört aylık sürenin bittiği 29.05.2013 tarihinden karar tarihi olan 14.03.2014 tarihine kadar (acele el koyma dosyasında dava açılmadan önce ödenen kısmın mahsubu ile mahkemece artırılan kısma) tespit edilen kamulaştırma bedeline faiz uygulanması gerekirken acele el koyma dosyasında ödenen kısmın mahsubu yapılmadan ve uygulanacak faizin başlangıç ve bitiş tarihleri de

hatalı alınarak hüküm kurulmuş olduğundan da hükmün bozulması gerekmiştir.