Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2014/15045 K.2015/1977

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca,... İli ... İlçesi ... Köyü 1689 (ifrazen 1895) parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Mahkemece karara esas alınan bilirkişi raporu yeterli değildir. 1-Kamulaştırma Yasası'nın 10. maddesi ile bedelin tespiti esaslarını düzenleyen 11. maddenin (g) bendi uyarınca; kamulaştırılacak taşınmazın arsa olarak kabulü halinde kamulaştırma (değerlendirme) gününden önceki özel amacı olmayan emsallerin satış değeri esas alınarak değerinin tespit edilmesi gerekir.

Bu esaslara göre; gerçekçi ve doğru sonuçlara ulaşılabilmesi için, emsal alınan taşınmazın satış tarihinin değerlendirme tarihinden önce veya değerlendirme tarihine yakın bulunması, dava konusu taşınmaza örnek teşkil edebilecek nitelikte ve dava konusu taşınmaz ile aynı veya yakın semtlerde bulunması, topografik yapısı, manzarası, konumu, üzerinde yapılabilecek inşaat ve katlar için izin ve ruhsat sınırları, yüzölçümleri, imar uygulamasına konu edilmiş olup olmadıkları, sokak, cadde veya şehir alanlarına cephe ve mesafeleri gibi yönlerden benzer veya yakın özelliklere sahip bulunması gereklidir.

Karara esas alınan bilirkişi raporunda, Karşıyaka Mahallesi 59 ada 7 parsel sayılı 327 m² yüzölçümlü taşınmazın tamamının 08.02.2010 tarihinde 14.715,00 TL bedelli satışının emsal alındığı belirtilmiş ise de; geri çevirme kararı sonrası dosyaya getirtilen tapu müdürlüğü yazısından ve tapu kayıtlarından, emsal alınan 59 ada 7 parsel sayılı taşınmazın 08.02.2010 tarihinde böyle bir satışının olmadığı anlaşıldığından, gerçekte var olmayan bir satışı emsal olarak inceleyen bilirkişi raporuna göre karar verilemez.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre; Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin 1.fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca, kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin tespiti gerekmektedir.

Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda ve taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar gösterilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir.

Emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasası'nın 18.maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

2942 sayılı Yasa'nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir. Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsallerin emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından 2012 yılı itibarıyla getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın yer aldığı ilçede emsal olabilecek özel amacı olmayan arsa satışlarının bulunmadığının düşünülemeyeceği ve değerlendirmeye esas alınan bilirkişi kurulu raporunun yukarıda açıklanan esaslara uygun düşmediği gözetilmeden, gerekli araştırma ve yeterli incelemeyi içermeyen rapora itibarla hüküm kurulması,

2-Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tesciline ilişkin davaların niteliği gereği davada kendisini vekil ile temsil ettiren davacı yararına karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca maktu vekalet ücreti verilmesi gerektiğinin düşünülmemiş olması,

Doğru görülmemiştir.