Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2014/19423 K.2015/7627

Dava dilekçesinde, 42 ada 18 parseldeki taşınmazda ortaklığın aynen, olmadığı takdirde satış suretiyle giderilmesi istenilmişitr. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı vekili dava dilekçesinde, dava konusu ... mevkii, 42 ada, 18 parsel sayılı taşınmazda tarafların hissedar olduklarını, ortaklığın anlaşarak giderilmesi mümkün olmadığından, ortaklığın mümkün ise aynen değil ise satış yoluyla giderilmesini talep ve dava etmiş, mahkemece ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiştir.

Dosyadaki belge ve bilgiler ile bilirkişi raporundan; iki malik adına tapuda kayıtlı ve üzerinde 5 katlı, zeminde bir işyeri ile 4 adet bağımsız bölümden oluşan betonarme bina bulunan dava konusu taşınmaz üzerinde Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde belirtilen belgelerin tamamlanması halinde kat mülkiyeti kurulmasının mümkün olduğu, yapının aynı Kanunun 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikleri taşıdığı anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun şekilde tamamlanmış veya projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin bulunması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli (M.1) ve yapının tamamının kargir olması (M.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması veya yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bu takdirde ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa tamamlattırılması gerektiği kabul edilmektedir.

Mahkemece öncelikle davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması; proje mevcut değil ise ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara veya projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde,

öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak yapı kullanma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için (aynen taksim talebi de dahil) kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen taraflara yetki ve yeterli süre verilmesi;

bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten ve gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi;

yönetim planının paydaşlar (tanınan süreye rağmen) tarafından imzalanmaktan kaçınılması halinde imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine, belirtilen koşulların oluşmaması halinde ise taşınmazın satışına karar verilmesi gerekirken, açıklanan hususlar yerine getirilmeden yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi doğru görülmemiştir.