Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2014/19948 K.2015/5317

Dava dilekçesinde, ... 408 ada 100 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırmasız el atma nedenine dayalı olarak bedelinin tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davalı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden davalı vekili Av.... ve aleyhine temyiz olunan davacı vekili Av.... geldiler. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Mahkemece yaptırılan bilirkişi incelemesi sonunda düzenlenen rapor hüküm kurmaya yeterli değildir. Şöyle ki;

1-Kamulaştırmasız el atma davalarında, taşınmazın el atma tarihindeki nitelikleri (arsa-arazi) esas alınarak Kamulaştırma Yasasının değer tespitine ilişkin hükümlerine göre dava tarihindeki değerinin belirlenmesi gerekir.

Buna göre; dava konusu taşınmaza el atma tarihi olan 1963 yılı itibariyle dava konusu taşınmazın imar planı içinde olup olmadığının, imar planı içinde ise ilk imara alınış tarihi, ölçeği ve türü (nazım-uygulama), belediye ve diğer alt yapı hizmetlerinden (yol, su, elektrik, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma gibi) yararlanma durumunun, etrafının meskûn bulunup bulunmadığının, nazım imar planı içinde ise bu plandaki konumu, hangi amaçla plan kapsamına alındığı,

yerleşim merkezine uzaklığı, belediye sınırları içinde bulunup bulunmadığının, beldenin gelişme yönünde olup olmadığının ilgili belediye başkanlığından sorulup ve taşınmazın ilk tesisinden itibaren tedavüllü tapu kaydı getirtilip, gerektiğinde tanık beyanlarına başvurulup tarafların tüm delilleri incelenerek dava konusu taşınmazın el atma tarihindeki vasfı belirlendikten sonra buna göre değerlendirme yapılması gerekirken, eksik incelemeyle taşınmazın dava tarihindeki niteliği esas alınmak suretiyle arsa kabul edilerek hüküm kurulması,

Kabule göre de; 2-Kamulaştırma Yasasının 11.maddesinin (g) bendine göre arsalarda dava konusu taşınmazla karşılaştırılacak taşınmazların emsal niteliğinde olması zorunluluğu vardır. Emsal’in, sözcük anlamından da anlaşılacağı üzere, dava konusu taşınmaza, örnek teşkil edebilecek nitelikte olması gerekir. Örneğin, benzer yüzölçümlerde bitişik ya da yakın adalarda bulunmak, aynı imar müsaadesine sahip olmak, fiyatlarda en azından yaklaşık değerde olmak gibi nitelikler “emsal”in seçilmesine esas alınması gereken unsurlardandır.

Bilirkişi kurulu raporunda somut emsal olarak dava konusu taşınmazla karşılaştırılan taşınmaz Dairemizce daha önce incelenen....Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 04.04.2013 gün ve 2012/355 Esas 2013/188 Karar sayılı) Dairenin 28.04.2014 gün ve 2014/6278 Esas 2014/7841 Karar sayılı dosyasında bulunan resmi satış akit tablosu ve tapu kaydına göre 125 m² yüzölçümlü bir mağazanın banka tarafından yapılan satışına ilişkindir.

Somut emsalin bulunduğu yer ve cinsi dikkate alındığında, satış işleminin zeminden çok üzerinde yer alan ticari işletmeye yönelik olduğu sonucuna ulaşılır.

Bilirkişi kurulunca emsal taşınmaz üzerindeki yapının, değeri hesaplanıp satış bedelinden düşülerek zemine isabet eden bedel bulunmaya çalışılmış ise de, bu hesaplamada ticari işletmenin değerinin yer almadığı ve esasen böyle bir hesaplamanın objektif olarak yapılamayacağı kuşkusuz olduğundan, bu tür bir emsalin gerçek zemin değerine de ulaşılamayacaktır. Bu sebeple bilirkişi kurulunun emsal seçimini isabetli yaptığından söz edilemez.

Emsalin özel amaçlı olmayan, özel nitelikleri bulunmayan taşınmaz satışlarından seçilmesi gerekir.

Bu hususlar dikkate alınmadan düzenlenen bilirkişi kurulu raporuna göre karar verilmesi, Doğru görülmemiştir.

Mahkemece, bozmanın birinci bendinde açıklandığı üzere yapılacak araştırma sonucunda dava konusu taşınmazın el atma tarihindeki niteliğinin belirlenip arsa olduğunun anlaşılması durumunda tarafların vereceği ya da re'sen getirtilecek kayıtlar üzerinden bozmanın ikinci bendinde açıklanan ilkelere uygun taşınmaz satışları araştırılarak emsal olabilme niteliklerine uygun bulunanlar tespit edilip bu emsallerin ve dava konusu taşınmazın 11.maddenin (d) bendinde öngörülen vergiye esas olmak üzere ilgili belediyelerce bulundukları cadde veya sokak için değerlendirme tarihindeki asgari m² değerleri getirtilip,

karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farlı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmesi, dava konusu taşınmazın değerlendirme, emsal taşınmazların ise değerlendirmeye esas alınan satış tarihleri itibarıyla imar düzenlemesi sonucu meydana gelen imar parselleri olup olmadıkları da belediye imar ve tapu müdürlüklerinden araştırılıp emsal imar parseli dava konusu taşınmaz kadastro parseli ise dava konusu taşınmazın yapılan karşılaştırma sonucu bulunacak değerinden İmar Yasası'nın 18.maddesinin ikinci fıkrası gözetilerek düzenleme ortaklık payı oranında indirim yapılması gerektiği dikkate alınarak ayrıntılı

olarak karşılaştırma yapan raporlara göre dava konusu taşınmazın el atma tarihi itibariyle arazi vasfında olduğunun tespiti halinde ise bu niteliğine göre olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net geliri dikkate alınarak bilimsel yöntemle değeri belirlenerek karar verilmelidir.