Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2014/20107 K.2015/8799

Davacı vekili, ortaklığın aynen taksimini, mümkün olmaz ise ortaklığın satış yolu ile giderilmesini istemiş, mahkemece ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalı ... tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Davacılar 158 ada 17 parsel ve 162 ada 3 parsel sayılı taşınmazların paydaşları arasında aynen taksimini, mümkün olmaz ise ortaklığın satış yolu ile giderilmesini istemiştir. Mahkemece ortaklığın satış yolu ile giderilmesine karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin beşinci fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Bu bakımdan mahkemece öncelikle yapının ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması,

proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması,

ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de;

dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek,

gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.

Dosyanın incelenmesinde, dava konusu taşınmazların davacılar ve davalıların murisleri adına kayıtlı olduğu, 158 ada 17 parsel sayılı taşınmazın tapuda arsa vasıflı olduğu, üzerinde herhangi bir yapının bulunmadığı ve fiilen yol olarak kullanıldığı, 162 ada 3 parsel sayılı taşınmazın tapuda kargir dört katlı bina ve arsası olarak kayıtlı olduğu, anataşınmazın zemin ve dört kattan oluştuğu, zeminde işyeri, 1.katta 2 adet bağımsız bölüm, 2. kat, 3.kat ve 4. katta birer bağımsız bölümün bulunduğu, belediye başkanlığının yazısında anataşınmazın inşaat ruhsatının olduğu ve kat irtifakının yapılabileceğinin belirtildiği,

keşif mahallinde dinlenen tanık beyanlarına ve diğer bilgi ve belgelere göre anataşınmazın davacı ve davalı mirasçılar arasında fiili taksim ile kullanıldığı, taşınmazın bu niteliğine göre üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Yasasının 50/2 maddesi hükmüne uygun olup, paydaş ve bağımsız bölüm itibariyle her bir paydaşa da ( ölen mirasçı yönünden de mirasçılar arasında elbirliği şeklinde ) en az bir bağımsız bölüm düştüğü anlaşılmaktadır.

1-Dava konusu 158 ada 17 parsel sayılı taşınmaz yönünden, dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre temyiz itirazlarının reddine,

2-Dava konusu 162 ada 3 parsel sayılı taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurmaya elverişli zemin ve 4 katlı kargir bina bulunmaktadır. 1. katta 2 adet bağımsız bölüm diğer katlarda ise birer bağımsız bölüm olup mirasçı taraflar arasında rızai taksim ile kullanıldığı anlaşılmaktadır.

Her bir bağımsız bölümün kullanan mirasçılara verilmek suretiyle ( ölen mirasçı yönünden de mirasçılar arasında elbirliği şeklinde ), zemindeki işyeri niteliğindeki bağımsız bölümün taraflar arasında kura çekilmek suretiyle kura neticesi düşecek mirasçıya verilmek üzere kat mülkiyeti oluşturulabileceği, işyeri nitelikli bağımsız bölüm ve daireler arasındaki değer farkının ise ivaz ilavesiyle denkleştirilmesi mümkün bulunmaktadır.

Mahkemece belediye başkanlığının 18.02.2013 tarihli yazısı gözetilerek binanın inşaat ruhsat projesi getirtilip, harita ve inşaat mühendislerinin katılımı ile oluşacak bilirkişi kurulu marifetiyle açıklanan esaslar dairesinde keşif yapılarak alınacak raporlar ile tarafların tüm delilleri birlikte değerlendirilip açıklanan esaslar gözönünde bulundurularak oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi doğru görülmemiştir.