Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2014/20126 K.2014/18996

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili ile dahili davalı Hazine vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

1-Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 114/1-d maddesi uyarınca (1086 sayılı Hukuk Usulu Muhakemeleri Kanunu 213. Madde) tarafların, taraf ve dava ehliyetine sahip olmaları dava şartlarından olup, bu husus kamu düzeniyle ilgilidir. Mahkeme, dava şartlarının mevcut olup olmadığını, davanın her aşamasında kendiliğinden araştırmakla yükümlü olup, usulünce taraf teşkili sağlanmadan davanın esası hakkında karar verilemez. Taraf teşkili sağlanmadan yargılama konusu uyuşmazlık hakkında karar verilmesi halinde, usul hükümlerinin açıkça ihlali söz konusu olduğundan, HUMK.nun 439/2. maddesine göre temyiz incelemesinde re'sen nazara alınarak kararın bozulmasına karar verilebilir.

1062 sayılı Kanun ve bu Kanuna dayanılarak çıkarılan Bakanlar Kurulu Kararları ve Yönetmelik hükümlerine göre, Suriye uyruklu olup Türkiye'de taşınmazı bulunan şahıslar yönünden özel bir düzenleme getirilmiş; anılan düzenlemeler sonucu Türkiye'de taşınmazı bulunan şahısların mülkiyet hakları sınırlandırılmış olmasına karşın, ortadan kaldırılmamıştır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 23.12.2009 tarih ve 2009/5-422-579 sayılı kararı). Bu halde taşınmazla ilgili her türlü dava hakkı bulunan tapu kayıt maliklerine tebligat yapılarak taraf teşkilinin sağlanması gerekmektedir.

Geri çevirme kararı sonrası taşınmaz maliki olan Ganime, Naim, Vecihe, Nebiha, S.. C.. adlı Suriye uyruklu vatandaşların adresleri tespit edilemediği gerekçesi ile adı geçenlere Tebligat Yasası'nın 28. maddesi kapsamında ilanen tebligat yapılmıştır. Ancak yapılan işlem taraf teşkili sağlanması yönünden geçersizdir.

3561 Sayılı Mal Memurlarının Kayyım Tayin Edilmesine Dair Kanunun 2/1. maddesinde “4721 Sayılı Türk Medenî Kanunu'nun 427 nci maddesine göre, bir kimsenin uzun süreden beri bulunamaması veya oturduğu yerin bilinememesi veya ortada bulunmayan ve miras açıldığında sağ olup olmadığı ispatlanamayan mirasçının payının resmen yönetilmesi amacıyla kayyım atanmasının gerektiği hallerde, vesayet makamı; bu kimselerin malları üzerinde Hazinenin hak ve menfaati bulunup bulunmadığını, mahallin en büyük mal memurluğundan araştırır. Hazinenin hak ve menfaatinin söz konusu olduğunun anlaşılması hâlinde, mahallin en büyük mal memurunu yönetim kayyımı tayin eder.” hükmü mevcuttur.

Bu durumda mahkemece, konuya ilişkin kanun hükümleri ve kanunun amacı da gözetilerek dava konusu taşınmaza ait tapu kaydında malik gözüken kişilere kayyım atanması için davacı İ.. B..'na süre verilerek, atanan kayyım huzuru ile davanın görülmesi, gösterdiği takdirde delilleri de toplanarak işin esasının incelenmesi gerekirken, eksik hasımla yargılamaya devamla yazılı şekilde hüküm kurulması,

2-Kabule göre de;

Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme sonucu alınan bilirkişi raporu hükme yeterli değildir.

Şöyle ki;

Dosya içerisine getirtilen belgelerin ve özellikle satış akit tablosunun incelenmesinden, hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda somut emsal olarak incelenen İskenderun İlçesi A... M.. 6243 parsel (eski 39 parsel) sayılı taşınmazın 01.04.2005 tarihli satışının 5607/14152 pay sahibi K.. Petrol...A.Ş ile diğer paydaşlar tarafından üzerindeki kira ve haciz şerhi ile birlikte K..Akaryakıt ...Ltd. Şti'ye satışı emsal alınarak incelenmiştir.

Taşınmaz üzerinde akaryakıt istasyonu bulunmaktadır.Akaryakıt istasyonunun yapı değerinden başka ticari değeri de bulunup bu istasyonun satışı ticari rekabet kuralları çerçevesinde gerçekleştiğinden istasyonun ticari değerinin objektif tespiti olanak dışı olup, böyle bir satış emsal olamaz. Kaldı ki, emsal satış üzerindeki 15 yıllık BP Petrolleri lehine kira şerhi ve birden fazla haciz şerhi mevcuttur.

Somut emsal alınan taşınmazın satışının serbest satış olmadığı, taşınmazın nitelikleri ve satış sözleşmesinin tarafları dikkate alındığında ticari amaçlı bir satış olduğu ve taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığı izlenimini uyandırmaktadır. Bu sebeple bilirkişi kurulunun emsal seçimini isabetli yaptığından söz edilemez.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre; Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin 1.fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca, kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin tespiti gerekmektedir.

Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda ve taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar gösterilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir.

Emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar

18.maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

2942 sayılı Yasa'nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir. Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsallerin emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından 2008 yılı itibarıyla getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın yer aldığı ilçede emsal olabilecek özel amacı olmayan arsa satışlarının bulunmadığının düşünülemeyeceği ve değerlendirmeye esas alınan bilirkişi kurulu raporunun yukarıda açıklanan esaslara uygun düşmediği gözetilmeden, gerekli araştırma ve yeterli incelemeyi içermeyen rapora itibarla hüküm kurulması,

Doğru görülmemiştir,