Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2014/231 K.2014/3502

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya elverişli değildir.

Şöyle ki;

1- Bilirkişi raporunda değerlendirmede emsal olarak alınan çok sayıda taşınmaz hakkında inceleme yapılmışsa da hangi emsalin değerlendirmeye esas alındığı ve taşınmazla üstün-eksik yönleri belirlenmeden sonuçta taşınmazın yer ve konumu, genişliği, niteliği ve idarenin kıymet takdiri gibi hususlar göz önünde bulundurularak genel ifadelerle bedel tespit edilmiştir.

Arsa niteliğindeki bir taşınmazın kamulaştırma bedeli tespit edilirken;

Bilirkişi kurulunca dava konusu taşınmazın yerinde inceleme yapılarak, 2942 Sayılı Yasanın 4650 Sayılı Yasayla değişik 11. maddesinin 1. fıkrasının (g) bendi uyarınca kamulaştırma (değerlendirme) tarihinden önceki özel amacı olmayan emsal arsa satışlarını esas alarak dava konusu taşınmaz malın satış değerini ve bu değeri etkileyebilecek tüm nitelik ve unsurları gözeten gerekçeli bir değerlendirmeye dayalı olarak taşınmaz malın değerinin tespiti gerekir.

Satışı emsal alınacak olan taşınmazın mümkün olduğu kadar dava konusu taşınmazla aynı mevkii ve konumda ve aynı yüzölçümünde olması, birbirine komşu ya da yakın mesafede bulunması, kamulaştırma (değerlendirme) gününe yakın tarihlerde satılmış olması gerekirse de, bu husus zorunlu değildir.

Buna göre dava konusu taşınmaza emsal alınabilecek nitelik ve özellikleri taşıyan emsal arsa satışlarının belirlenip bilirkişi kurulunca bu emsal satışların esas alınması suretiyle yapılacak karşılaştırma ve değerlendirme sonunda dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir. Dava konusu taşınmazın yer aldığı yerleşim biriminde emsal olabilecek özel amacı olmayan arsa satışlarının bulunması mümkündür.

Kaldı ki, aksi durum söz konusu olsa bile, komşu il ve ilçelerde -kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan- arsa satışları da emsal alınabilir.

Emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu toptan eşya fiyatları endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.

Mahkemece tarafların bildireceği veya re'sen belirlenecek emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden, emsal alınan taşınmaz ile dava konusu taşınmazın bulundukları cadde ve sokak itibariyle belediyece belirlenen değerlendirme yılına ait emlak vergisine esas asgari m² değerleri, ilgili belediye başkanlığından getirtilerek bilirkişi raporunda belirtilen emsal bilgileri kontrol edilmeli ve raporda belirtilen emsal ile taşınmaz arasındaki değer farkı ile vergi m² değerleri arasındaki fark dikkate alınarak denetim yapılmalıdır.

İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın bulunacak değerinden, İmar Yasası'nın 18. maddesinin 2. fıkrası uyarınca düzenleme ortaklık payını karşılayacak oranda indirim yapılması hususu da gözetilmelidir.

Yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda inceleme yapılarak bedel tespit edilmesi gerekirken eksik inceleme ile geçersiz rapora göre hüküm kurulması,

2- Kamulaştırılan taşınmazın üzerinde yapı bulunması halinde bu yapının değeri, değerlendirme tarihi itibarıyla Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca yayımlanan Yapı Yaklaşık Birim Fiyat Listesine göre ve 02.12.1982 gün ve 17866 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan “Yıpranma Paylarına İlişkin Oranları Gösteren Cetvel” esas alınarak yaşına göre yıpranma payı da düşüldükten sonra belirlenir.

Dosya içerisinde bulunan yapı kullanma izin kağıdına göre, dava konusu taşınmazın üzerindeki yapının 23 yaşında olduğu anlaşıldığına göre, yıpranma paylarına ilişkin oranları gösteren cetvel dikkate alınarak yapının tespit edilen değerinden %25 oranında yıpranma payı düşülmesi gerekirken, bilirkişi kurulu tarafından denetime elverişsiz biçimde gerekçe gösterilmeden %20 oranında yıpranma payı düşülmesi suretiyle fazla değere hükmedilmesi,