Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2014/5430 K.2014/9153

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliği gözönünde tutularak oluşturulan bilirkişi kurulu tarafından yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen ve hükme esas alınan raporda henüz satışı yapılmamış satılık ilanı bulunan emsal incelemesi ile denetime elverişli olmayan ve yasada öngörülen yönteme uygun düşmeyen genel değerlendirmelerle kamulaştırma bedeli tespit edilmiş olup taşınmazın arsa niteliği yönünde herhangi bir araştırma yapılmamıştır.

Bu duruma göre;

1-Kamulaştırma (değerlendirme) tarihinden önce; dava konusu taşınmazın kesinleşmiş 1/1000 ölçekli uygulama imar planı içinde bulunup bulunmadığı, bu tarih itibariyle kesinleşmiş imar planı içinde olmadığının anlaşılması halinde, Bakanlar Kurulu'nun Yargıtayca da kısmen benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (belediyece meskûn olduğu için veya meskûn hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanan ve meskûn yerler arasında bulunması gerekir.

Taşınmaz belediye nazım imar planı içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belde merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilerek araştırılmalıdır.

Bu hususlar, belediye başkanlığından ve diğer ilgili mercilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın arsa niteliğinde olup olmadığının saptanmaması,

Kabule göre de;

2-Bilirkişi kurullarınca dava konusu taşınmazın yerinde inceleme yapılarak, 4650 Sayılı Yasayla değişik 2942 sayılı Yasa'nın 11. maddesinin 1. fıkrasının (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.

Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda olması, taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılmış olması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılmış olan taşınmazlar da emsal alınabilir.

Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.

Mahkemece tarafların vereceği ya da re’sen getirtilecek kayıtlar üzerinden yukarıda açıklanan ilkelere uygun taşınmaz satışları araştırılarak emsal olabilme niteliklerine uygun bulunanlar tespit edilip, bu emsallerin 11. maddenin (d) bendinde öngörülen vergiye esas olmak üzere ilgili belediyelerce bulundukları cadde veya sokak için değerlendirme tarihindeki asgari m² değerleri getirtilip, dava konusu taşınmazın değerlendirme, emsal taşınmazların ise değerlendirmeye esas alınan satış tarihleri itibarıyla imar düzenlemesi sonucu meydana gelen imar parselleri olup olmadıkları da belediye imar ve tapu müdürlüklerinden araştırılıp bu emsallere göre ve ayrıntılı olarak karşılaştırma yapan raporlar alınarak oluşacak duruma göre karar verilmelidir.

İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Kanunu'nun 18. maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır. Bu esaslara uygun olarak düzenlenmeyen rapora dayalı karar verilmesi,

Doğru görülmemiştir.