Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2014/892 K.2014/4827

Dava dilekçesinde, ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın dava şartı yokluğundan reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı vekili dava dilekçesinde, 622 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış yoluyla, bir kısım davalılar vekili ise kat mülkiyeti kurulması suretiyle giderilmesini istemiş, mahkemece kat mülkiyeti kurulması için Kat Mülkiyeti Yasası’nın 12. maddesinde belirtilen belgeleri sunması için duruşmada taraflara usulüne uygun olmayan şekilde kesin süre verilmiş, süresi içinde belgeler sunulmadığı gerekçesiyle HMK.nun 115/2. maddesi gereğince dava şartı yokluğundan davanın reddine karar verilmiştir.

Dosyada toplanan belge ve bilgilere, özellikle bilirkişi raporu içeriğine göre; dava konusu taşınmazın üzerinde 60 adet bağımsız bölümden oluşan kargir yapının bulunduğu ve 12. maddede belirtilen belgelerin tamamlanması halinde kat mülkiyetinin kurulmasının mümkün olduğu, yapının Kat Mülkiyeti Yasasının 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte bulunduğu anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bu takdirde ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa tamamlattırılması gerektiği kabul edilmektedir.

Bu bakımdan somut olayda da mahkemece öncelikle davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması, otel olarak kullanılan anayapıda bağımsız bölüm numarası verilen yerler ile başlı başına kullanılan bu bağımsız bölümlerin dışında kalan ortak alan nitelikli olabilecek yerlerin (havuz, yeşil alan, sosyal tesislerin vs.) projesinde gösterilip gösterilmediği,

gösterilmemişse ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması durumunda, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması hususlarının belirlenerek tamamlattırılması gereklidir.

Ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan belgelerden olan yönetim planının anataşınmazda altmış adet bağımsız bölüm ve 32 paydaş bulunduğu gözetilerek yönetim planının yeniden düzenlenmesi için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi,

bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve varsa eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, fiili taksim yoksa çekilecek kura ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz bedelleri de belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi,

yönetim planı ve diğer belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine belirtilen koşulların gerçekleşmemesi durumunda ise satışa karar verilmesi gerekir.