Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2015/15050 K.2016/9512

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, .... İli ... İlçesi ... Mahallesi 187 ada 10 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmün temyiz incelemesi taraf vekillerince incelemenin duruşmalı olarak yapılması ise davalı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan 14.06.2016 gününde temyiz edenlerden davalı vekili Av.... ile davacı vekili Av..... geldiler. Gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

YARGITAY KARARI

Mahkemece, yerinde yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucu dava konusu taşınmazın arsa kabulü ile bu niteliğine göre değerlendirme yapılmış olmasında yöntem olarak bir isabetsizlik yoktur. Ancak, bilirkişi kurulunca düzenlenen rapor dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti açısından hüküm kurmaya yeterli değildir. Şöyle ki;

1-Kamulaştırma Yasasının “Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Esasları'nı düzenleyen 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin 1. fıkrasının (g) bendi uyarınca; arsalarda kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlar dikkate alınarak, taşınmazın değerini etkileyebilecek tüm nitelik ve unsurların ayrı ayrı değerinin bu bağlamda bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin ve varsa vergi beyanlarının esas tutulması yoluyla raporda tüm bu unsurların yanıtlarının ayrı ayrı belirtilmek suretiyle ve ilgililerin beyanları da gözetilip gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmazın değerinin tespiti gerekir.

Anılan Yasa maddesi hükmü doğrultusunda Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamaları da gözönünde bulundurulduğunda; dava konusu taşınmaz ile buna emsal alınan taşınmazın yada taşınmazlardan her birinin ayrı ayrı cadde veya sokak üzerinde oluşları, konut yada ticaret alanlarında yer alıp almadıkları, imar durumları, buna göre inşaat yapılabilme ve yapılacak inşaatın kat sayısı, bitişik ya da ayrık düzende yapılaşma alanlarından hangisinde bulundukları hususlarının açıkça belirlenmesi,

bu ve benzeri tüm nitelik ve unsurların tek tek açıklanmasından sonra buna göre dava konusu taşınmazın emsal alınan taşınmazlara nazaran üstün ve eksik yönleri ile bunun yüzde oranları saptanıp bu oranlar çerçevesinde dava konusu taşınmazın ulaştığı değer tespit edilmelidir.

Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda olması, taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılmış olan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.

Emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasasının 18.maddesinin 2. fıkrası gözetilerek,

düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalı ayrıca 2942 sayılı Yasa'nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması ve buna göre dava konusu taşınmaz ile emsallerin 2014 yılı itibarıyla emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından getirtilip karşılaştırılarak değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir.

Somut olayda bilirkişi kurulunca düzenlenen ve hükme esas alınan raporda; dava konusu ile emsal olarak alınan taşınmazların nitelik ve özelliklerinin belirtilmesi ile yetinilmiş, ancak yukarıda değinilen esaslar çerçevesinde birbiriyle karşılaştırılması yapılıp eksik ve üstün yönleri -denetime elverişli biçimde- belirtilmeden, emsaller doğrultusunda yapılan değerlendirmelerin sonucu elde edilen sonuçları teyit ettiği belirtilerek taşınmazın m² birim fiyatı tespit edilmiş ve genel sözlerle değerlendirme yapılarak kamulaştırma bedeli tespit edilmiştir.

Mahkemece yukarıda açıklanan esaslar çerçevesinde bilirkişi kurulundan ek rapor alınmalı, raporun bozma gereklerine uygunluğu denetlenmeli ve dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti açısından oluşacak sonuç doğrultusunda karar verilmelidir.

2-Acele kamulaştırma dosyasında ödenen bedel dışında kalan ek bedele işletilecek faizin başlangıç tarihinin hükümde açıkça yazılmamış olması,

3-Ek bedel için faize hükmedilmesi ile yetinilmesi gerekirken, ek bedelin yasal faizinin davacı kurumda veya .....'den talep etmelerine şeklinde hüküm kurularak infazda tereddüt meydana getirecek şekilde karar verilmiş olması,

4-Dava konusu taşınmaz üzerindeki ağaçların yaş ve cinslerine göre 2014 yılı itibariyle rayiç fiyatlarını gösterir listenin gıda tarım ve hayvancılık ilçe müdürlüğünden getirtilip bilirkişi raporunun denetlenmemiş olması,

Doğru görülmemiştir.