Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2015/2028 K.2015/16072

Dava dilekçesinde, fazlası saklı kalmak kaydıyla davalılardan 500'er TL onarım bedelinin ve davacıya ait bağımsız bölümde oluşan zararların faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Dava ve ıslah dilekçesinde, anataşınmazın çatısından yağmur sularının sızması sonucu davacının bağımsız bölümünde oluşan zararın ve çatı onarımı ile bozulan asansör vs. ortak yerlerin bakım ve onarım giderlerinin fazlası saklı kalmak kaydıyla kat maliklerinden arsa payları oranında tahsili istenilmiş, mahkemece davacının bağımsız bölümünde oluşan zarar yönünden davanın kabulüne, çatı, asansör vs. ortak yerler onarım bedelinin tahsili isteği bakımından davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içinde mevcut bilirkişi rapor ve ek raporuna göre, çatı karkas sisteminin üzerine ahşap kaplama ve izolasyon yapılmaksızın kiremitlerin döşendiği, yağmur yağdığında sızan sulardan davacı dairesinin hasar gördüğü, hasarların önlenmesi için çatıda kaplama ve su yalıtımı yapılması, baca etraflarına izolasyon yapılması, kırık olan ışıklık camlarının değiştirilmesi ve bozuk olan asansörün güvenli olarak çalıştırılabilmesi için bakım, onarım ve parça değişiklikleri ya da asansörün yeniden yapılması vs. onarım ve bakım işlerinin gerektiği belirtilerek çatı onarımı ile asansör bakım, onarımı ya da istenirse asansörün yenilenmesi için gerekli harcamanın ayrı ayrı saptandığı anlaşılmaktadır.

Davacı, fazlası saklı kalmak kaydıyla kat maliklerinden 500'er TL onarım bedelinin tahsilini, 23.05.2013 günlü celsede de yapılacak işlerle ilgili yetki verilmesini istemiş, mahkemece ortak alanlarda yapılacak işlerle ilgili ilk önce kat maliklerinin sorunu çözmek için bir araya gelmelerinin gerektiği ve bu husus sağlanmadan onarım bedeli toplanamayacağı gerekçesiyle ortak yerlere ilişkin onarım bedelinin tahsili isteminin reddine karar verilmiş ise de Yargıtay uygulamaları ve Kat Mülkiyeti Yasası'nın 5711 sayılı Yasa ile değişik 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre ortak yer ve tesislerdeki bozukluğun anayapıya ve

bağımsız bölüm veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin tespiti halinde bu onarımın projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması için kat maliklerinin rızası aranmaz ve aynı Yasanın 20. maddesi gereğince bunun için yapılacak masraflardan arsa payları oranında sorumludurlar.

Yönetici ve kat maliklerinden birisi bu durumun tespiti halinde bunun onarımı için herhangi bir kat malikleri kurulu kararına gerek olmaksızın bu konuda gerekli çalışmayı yapmaya yetkili ve görevlidirler. Somut olayda, dosya arasına alınan bilirkişi raporunda çatıdan su sızdığı, asansörün güvenli olarak çalıştırılamadığı ve onarımların gerekli olduğunun bildirildiği anlaşılmıştır.

Bu açıklamalar ışığında anataşınmazın onaylı mimari projesi yerinde uygulanarak projesinde çatı ve asansör olup olmadığı tespit edilip çatı ve asansör projede mevcut ise dosyada bulunan bilirkişi kurulunun tespit ettiği bakım ve onarım masraflarına, projesinde çatı ve asansör mevcut değilse sadece terastan aşağıya su sızıntısının önlenmesi için alınması gereken izolasyon tedbirlerinin nelerden ibaret olacağı hususunda bilirkişiden rapor alınıp bunun için yapılacak masraflar da tespit ettirilerek davacı da dahil tüm kat maliklerinden avans niteliğinde Yasanın 20/b maddesi uyarınca arsa payları oranında toplanması,

masrafların daha fazla olması halinde bunların da kat maliklerinden arsa payları oranında alınması ve onarımın yapılması hususunda öncelikle yöneticiye yetki ve uygun bir süre verilmesi, yöneticinin yerine getirmemesi halinde davacının yetkili kılınması gerekirken yazılı gerekçe ile bu konudaki davanın reddi yolunda hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.