Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2015/21746 K.2016/2778

Dava dilekçesinde, ortaklığın taksim veya satış suretiyle giderilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davacı vekili dava dilekçesinde, paylı mülkiyete tabi üzerinde yapı bulunan taşınmazdaki ortaklığın paylaşılarak veya satış yolu ile giderilmesini istemiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 10. maddesi uyarınca; kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, Kat Mülkiyeti Yasasındaki yasal koşulların oluşması halinde ve 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Dosyada toplanan belge ve bilgiler ile özellikle bilirkişi raporuna göre; dava konusu taşınmazın üzerinde 20 den fazla apart tarzı bağımsız bölüm bulunan taşınmazın tapuda davacı ve davalılar (6 paydaş) adlarına kayıtlı olduğu, bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Yasasının 50/2. maddesine uygun nitelikler taşıdığı, ancak projelerinin onaylı olup olmadığının tespit edilmediği anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Yasasına uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış veya projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tamamının kargir olup (M.50/2) her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda, anılan Yasanın 10. maddesinin son fıkrası doğrultusunda taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Dava konusu 6 paydaşlı taşınmaz üzerindeki kargir yapıda bulunan bağımsız bölüm sayısının paydaşlardan her birine en az bir bağımsız bölüm özgülenecek sayıda ve nitelikte olan taşınmaz üzerinde bu yönüyle kat mülkiyeti kurulması mümkün ise de; kat mülkiyetine geçiş için bunlar yeterli olmayıp, yukarıda açıklanan diğer koşulların (12. maddede yazılı belgelerin) varlığını da aramak gerekir. Ayrıca yapının her bağımsız bölümünün başlı başına kullanılmaya müsait olup olmadığı da incelenmelidir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıklarının bulunması veya yapının imara uygun ancak projesiz inşası gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda, hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Somut olayda; mahkemece öncelikle davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin onaylı tadilat projesinin olup olmadığının taraflardan ve ilgili belediyeden sorulup etraflıca araştırılması,

proje mevcut değilse ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması,

ayrıca Kat Mülkiyeti Yasasının 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de;

dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla belirlenip varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra artan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi,

malikleri gösteren liste ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınmaları halinde bunların imzalanmış sayılmak suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması halinde ise satış yolu ile ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekirken; mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar yerine getirilmeden eksik inceleme ile davanın kabulü doğru görülmemiştir.