Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2015/2876 K.2015/9172

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, ... İli ... İlçesi ... Mahallesi ... ada ... parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Şöyle ki : Kamulaştırma Yasası'nın 10. maddesi ile bedelin tespiti esaslarını düzenleyen 11. maddenin (g) bendi hükmüne göre; kamulaştırılacak taşınmazın arsa olarak kabulü halinde kamulaştırma (değerlendirme) gününden önceki özel amacı olmayan emsallerin satış değeri esas alınarak değerinin tespit edilmesi gerekir.

Bu esaslara göre gerçekçi ve doğru sonuçlara ulaşılabilmesi için, emsal alınan taşınmazın satış tarihinin değerlendirme tarihinden önce ve değerlendirme tarihine yakın bulunması, dava konusu taşınmaza örnek teşkil edebilecek nitelikte, dava konusu taşınmaz ile aynı veya yakın semtlerde bulunması, topografik yapısı, manzarası, konumu, üzerinde yapılabilecek inşaat ve katlar için izin ve ruhsat sınırları, yüzölçümleri, imar uygulamasına konu edilmiş olup olmadıkları, sokak, cadde veya şehir alanlarına cepheleri ve mesafeleri gibi yönlerden benzer ya da yakın özelliklere sahip bulunması gereklidir.

Bilirkişi kurulunun somut emsal olarak aldığı ... ada ... parsel sayılı taşınmazın; geri çevirme kararı üzerine getirtilen akit tablosundan dava konusu taşınmaza emsal olarak incelenen taşınmaz 9 m² yüzölçümlü bir ev satışına ilişkindir. Somut emsalin bulunduğu yer ve cinsi dikkate alındığında, satış işleminin zeminden çok üzerinde yer alan eve yönelik olduğu sonucuna ulaşılır.

Bilirkişi kurulunca emsal taşınmaz üzerindeki yapının değeri hesaplanıp satış bedelinden düşülerek zemine isabet eden bedelin 1 m² sinin değeri bulunarak emsal alınan taşınmazın toplam bedeline ulaşılmaya çalışılmış ise de, böyle bir hesaplamanın objektif olarak yapılamayacağı ve davaya konu taşınmazın gerçek değerinin tesbitinin bu hesaplama yöntemi ile bulunması

mümkün olmadığından bu tür bir emsal ve hesaplama yöntemi ile gerçek zemin değerine de ulaşılamayacaktır. Bu sebeple bilirkişi kurulunun emsal seçimini isabetli yaptığından söz edilemez. Emsalin özel amaçlı olmayan, özel nitelikleri bulunmayan taşınmaz satışlarından seçilmesi gerekir. Taraflarca veya mahkeme tarafından re'sen belirlenecek emsal taşınmazın kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasasının 18.maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

2942 sayılı Yasa'nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir. Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsallerin emlak vergisine esas tutulan 2009 yılı asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir.

Mahkemece, dava konusu taşınmaza emsal olabilecek özel amacı olmayan arsa satışlarına ilişkin uygun emsal araştırması yapılarak emsal kayıtları getirtilip yukarıda açıklandığı gibi yasal ve denetime olanak verecek şekilde hesaplama, değerlendirme yapan ve yukarıda değinilen esaslar çerçevesinde emsal taşınmaz ile davaya konu taşınmazın birbiriyle karşılaştırılması yapılıp eksik ve üstün yönleri -denetime elverişli biçimde- karşılaştırılarak hazırlanan rapor alınarak karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi, doğru görülmemiştir.