Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2015/5538 K.2015/8813

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, ... Köyü 1716 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı ve davacı vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme ile alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir.

Şöyle ki;

1-Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre, Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11. maddesinin 1. fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.

Bu esaslara göre, gerçekçi ve doğru sonuçlara ulaşılabilmesi için; emsal alınan taşınmazın satış tarihinin değerlendirme tarihinden önce ve değerlendirme tarihine yakın bulunması, dava konusu taşınmaza örnek teşkil edebilecek nitelikte ve dava konusu taşınmaz ile aynı veya yakın semtlerde bulunması, topografik yapısı, manzarası, konumu, üzerinde yapılabilecek inşaat ve katlar için izin ve ruhsat sınırları, yüzölçümleri, imar uygulamasına konu edilmiş olup olmadıkları, sokak, cadde veya şehir alanlarına cepheleri ve mesafeleri gibi yönlerden benzer ya da yakın özelliklere sahip bulunması gereklidir.

Emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasası'nın 18.maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

2942 sayılı Yasa'nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir. Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsallerin değerlendirme yılı itibariyle emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir.

Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda değerlendirme için ... 18 ada 24 parsel sayılı taşınmazın 25.09.2003 tarihli satışının emsal olarak incelenmiştir. Dava konusu taşınmaz kadastrol, emsal imar parseli olup dava konusu parselin bulunacak değerinden, İmar Yasası'nın 18.maddesinin 2. fıkrası gereğince düzenleme ortaklık payı düşülmesi gerekirken raporda emsal parselin bulunan değerine eklenmek suretiyle değerlendirme yapılmıştır. ...

Belediyesince dava konusu taşınmazın değerlendirme tarihi itibariyle asgari emlak vergi değeri 31,16TL, emsalin ise ... Belediyesince 25,96TL olarak bildirilmiş olup, Dairece incelenen ve dava konusu taşınmaza bitişik ..1715 parsel sayılı taşınmazın (...Asliye Hukuk Mahkemesi 2011/709 esas-2012/336 karar) aynı değerlendirme tarihi itibariyle asgari emlak vergi değeri ...

Belediyesince 20,00TL, aynı emsalin 30,00TL olarak bildirilmiş, bitişik taşınmazlar ve aynı emsal hakkında farklı belediyelerce farklı cevaplar verilmiştir. Öncelikle emsalin ve dava konusu taşınmazın bağlı bulunduğu belediyeler tespit edilmeli ve asgari emlak vergi m² leri arasındaki farkın nereden kaynaklandığı araştırılarak çelişki giderilmelidir.

Bunun yanında emsalin, dava konusu taşınmazın değerlendirilmesinde yanıltıcı sonuçlara götürebileceği, taşınmazın değerlendirilmesinde uygun emsal olmadığı anlaşılmaktadır. Dava konusu taşınmazın bulunduğu yerde yukarıda açıklanan özellikler itibarıyla dava konusu taşınmaza daha yakın konumda ve değerlendirme tarihine yakın tarihli taşınmaz satışlarının bulunmaması mümkün değildir.

Mahkemece, tarafların vereceği ya da resen belirlenecek emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten ve bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptandıktan sonra, yukarıda açıklanan esaslara uygun incelemeyi ve sonucunu içeren bilirkişi raporu alınıp oluşacak sonuca göre karar verilmelidir. Mahkemece tüm bu hususlara riayet edilmeksizin düzenlenen rapor doğrultusunda hüküm kurulması,

2-Fen bilirkişisi raporunda binanın 142,51m² olduğu, 100,41m² sinin yola giden kısımda, 42,10m² sinin kamulaştırma sahası dışında kaldığının belirtildiği, bilirkişi raporunda ise binanın 126 m² olarak değerinin hesaplandığı ve mahkemece bu bedele hükmedildiği anlaşılmakla, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 12 maddesinde, kamulaştırma dışında kalan kısım, imar mevzuatına göre yararlanmaya elverişli olduğu takdirde;

kesilen bina, ihata duvarı, kanalizasyon, su, elektrik, havagazı kanalları, makine gibi tesislerden mal sahiplerine kalacak olanlarının eski nitelikleri dairesinde kullanılabilecek duruma getirilebilmeleri için gereken gider ve bedel belirlenerek kamulaştırma bedeline ilave olunacağı, bu masraf ve bedellerin (b) bendinde yazılı kıymet düşüklüğü miktarının belirlenmesinde gözönünde tutulmayacağı düzenlenmiş olup, mahkemece tereddüte yer vermeyecek şekilde binanın kaç m² olduğunun tespiti ile hesaplanacak bedeline hükmedilmesi gerektiğinin düşünülmemesi,

3-Kamulaştırılan taşınmazda yapının bulunması halinde, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11.maddesinin h bendinde, resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını değerlendirerek bedelin tespit edileceği düzenlenmiştir.

Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan yapının, ... Bakanlığınca belirlenen yapının mimarlık hizmetlerine esas olan sınıfının ve yıpranma payının tespit edilerek açıklanmak suretiyle değerlendirme tarihi olan 2011 yılı sınıf ve yapı yaklaşık birim maliyetine göre hesaplanacak değerine hükmedilmesi gerekirken, bilirkişi kurulunca bir açıklama yapılmadan 3A sınıfı 2010 yılı birim maliyet fiyatı 448TL/m² alınmak suretiyle hesaplanan yapı bedeline hükmedilmesi,

4-Dava dilekçesinde taşınmazın 414,26m² sinin kamulaştırma bedelinin tespit ve tescili istendiği, bilirkişi raporunda fen raporu esas alınarak 411,79m² nin bedelinin tespit edildiği, mahkemece taşınmazın 411,79m² nin tapu kaydının iptali ile davacı idare adına tesciline karar verilip 411,79m²nin bedeline hükmedildiği anlaşılmakla, mahkemece taşınmazın 414,26m² lik kısmının tapusunun iptali ile davacı idare adına tesciline ve bedeline karar verilmesi gerekirken, taşınmazın 411,79m² lik kısmının tapusunun iptali ile davacı idare adına kayıt ve tesciline ve bedeline karar verilmesi,

Ayrıca;

5-... 1. Bölümünün 19.12.2013 tarih ve 2013/817 sayılı kararında, kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davada uzun süren bir yargılama sonunda, dava tarihi itibarıyla belirlenen bedele hükmedilmesinin Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiği kabul edilerek mal sahibine tazminat ödenmesi gerektiği belirtilmiştir.

Yasa koyucu da, bu hak ihlalini dikkate alarak, 6459 sayılı Kanunun 6. maddesiyle 2942 sayılı Kanunun 10. maddesine eklenen fıkrada (yürürlük tarihi 30.04.2013) kamulaştırma bedelinin tesbiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılmaması halinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren faiz uygulanmasına ilişkin düzenleme getirmiştir.

Her ne kadar, getirilen bu faiz hükmü maddi hukuka ilişkin olup, aynı yasanın 29. maddesi gereğince yayımı tarihinden sonra açılacak davalara uygulanması gerekir ise de; 30.04.2013 tarihinden sonra açılacak davalar için yapılan bu düzenleme ile ...'nin makul süreyi aşan yargılamanın hak ihlali oluşturduğuna ilişkin kararı birlikte değerlendirildiğinde, 30.04.2013 tarihinden önce açılmış ve henüz kesinleşmemiş kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davalarında öngörülen dört aylık yargılama süresinin makul süre kabul edilerek, hakkaniyet gereğince taşınmaz malikinin zararının giderilmesi amacıyla dava tarihinden itibaren dört aylık sürenin bittiği tarihten, karar tarihine kadar tespit edilen kamulaştırma bedeline faiz uygulanması gerektiğinin düşünülmemesi,

Doğru görülmemiştir.