Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2015/5585 K.2015/6149

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, ... Köyü 126 ada 49 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme ile alınan bilirkişi raporu karar vermeye yeterli değildir.

1-Dosyada mevcut ... 13.03.2015 tarihli yazısından; davaya konu taşınmazın dava tarihinden sonraki 02.12.2013 onaylama tarihli 1/5000 ölçekli nazım imar planında kaldığı anlaşıldığından, Kamulaştırma Kanunu uyarınca taşınmaz bedelinin değerlendirmesi dava tarihindeki mevcut durumuna göre yapılacağından bu tarih itibariyle dava konusu taşınmazın niteliğinin tespiti gerekir.

Bakanlar Kurulunun Yargıtayca da kısmen benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için ise, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (belediyece meskûn olduğu için veya meskûn hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanan ve meskûn yerler arasında bulunması gerekir.

Taşınmaz belediye nazım imar planı (1/5000 ve daha büyük ölçekli) içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım imkanları, belde merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma durumu da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.

Mahkemece, yeniden oluşturulacak bilirkişi heyeti ile keşif yapılarak; yukarıda bahsedilen araştırmalar yapıldıktan sonra, özellikle taşınmazın belediye hizmetlerinin hangilerinden yararlandığı, etrafının meskûn olup olmadığı, taşınmazın mevcut durumu itibari ile kullanım şekli, üzerinde bina bulunup bulunmadığı, konumu yani sokağa ve yola olan cephesi, önemli merkezlere uzaklığı, üzerinde yapılaşmaya ilişkin olarak imar durumu gibi hususlar ile özellikle mahkeme hakimince yapılacak gözlemin ayrıntılı şekilde düzenlenecek keşif zaptına geçirilmesi, taşınmazın değişik açılardan fotoğraflarının çektirilerek onaylanıp dosyaya konulması ve böylece taşınmaz vasfının açık ve denetime elverişli şekilde tespiti ile kamulaştırma bedelinin tespiti gerekmektedir.

Karara esas alınan bilirkişi kurulu raporunun yukarıda açıklanan esaslara uygun düşmediği gözetilmeden, gerekli araştırma ve yeterli incelemeyi içermeyen rapora itibarla karar verilmesi,

2-Kabule göre de;

a)2942 sayılı Kamulaştırma Yasası'nın 4650 sayılı Yasayla değişik 11. maddesinin 1. fıkrasının (g) bendi gereğince, arsalarda kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre değer tespiti gerekir.

Hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda, somut emsal olarak incelenen 1101 ada 136 parsel sayılı taşınmazın 10.08.2007 tarihli satışının serbest satış olmadığı, alıcısının ... olup aynı anda beş adet taşınmazın söz konusu şirket tarafından satın alındığı gözetildiğinde ticari bir amaç taşıdığı ve taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığı izlenimini uyandırmaktadır. Bu sebeple bilirkişi kurulunun emsal seçimini isabetli yaptığından sözedilemez. Emsalin özel amaçlı olmayan, özel nitelikleri bulunmayan taşınmaz satışlarından seçilmesi gerekir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre; Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin 1.fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca, kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle kamulaştırma bedelinin tespiti gerekmektedir.

Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda ve taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar gösterilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir.

Değerlendirmeye esas alınan emsalin satışına ilişkin alıcısını, satıcısını ve satış bedelini gösteren tapu kaydı ve satış akit tablosunun onaylı örneği tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Kanununun 18.maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

2942 sayılı Yasa'nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerektiğinden, dava konusu taşınmaz ve emsallerin emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından 2012 yılı itibarıyla getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmesi gerekir.

Mahkemece; dava konusu taşınmazın yer aldığı ilçede emsal olabilecek özel amacı olmayan arsa satışlarının bulunmadığı düşünülemeyeceğinden ve değerlendirmeye esas alınan bilirkişi kurulu raporunun yukarıda açıklanan esaslara uygun düşmediği gözetilmeden, gerekli araştırma ve yeterli incelemeyi içermeyen rapora itibarla karar verilmesi,

b)Hükme esas alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın irtifak bedelinin hesabı sırasında maddi hataya düşülerek 3277 TL yerine 4097 TL hesap edilerek fazlaya hükmedilmesi,

3-Dava konusu taşınmazın tapu kaydında bulunan ipotek şerhinin hükmedilen bedele yansıtılması gerektiğinin düşünülmemesi,

4-Davanın kabulüyle birlikte fen bilirkişi raporunda belirtilen alandaki irtifak hakkının tapuya tescili gerekirken infazda tereddüt oluşturacak şekilde irtifak hakkı olduğu belirtilmeksizin davalı adına tapuya tesciline şeklinde hüküm kurulması,

5-Anayasa Mahkemesi 1. Bölümünün 19.12.2013 tarih ve 2013/817 sayılı kararında, kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davada uzun süren bir yargılama sonunda, dava tarihi itibarıyla belirlenen bedele hükmedilmesinin Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiği kabul edilerek mal sahibine tazminat ödenmesi gerektiği belirtilmiştir.

Yasa koyucu da, bu hak ihlalini dikkate alarak, 6459 sayılı Kanunun 6. maddesiyle 2942 sayılı Kanunun 10. maddesine eklenen fıkrada (yürürlük tarihi 30.04.2013) kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılmaması halinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren faiz uygulanmasına ilişkin düzenleme getirmiştir.

Her ne kadar, getirilen bu faiz hükmü maddi hukuka ilişkin olup, aynı yasanın 29. maddesi gereğince yayımı tarihinden sonra açılacak davalara uygulanması gerekir ise de.

30.04.2013 tarihinden sonra açılacak davalar için yapılan bu düzenleme ile Anayasa Mahkemesi'nin makul süreyi aşan yargılamanın hak ihlali oluşturduğuna ilişkin kararı birlikte değerlendirildiğinde, 30.04.2013 tarihinden önce açılmış ve henüz kesinleşmemiş kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davalarında öngörülen dört aylık yargılama süresinin makul süre kabul edilerek,

hakkaniyet gereğince taşınmaz malikinin zararının giderilmesi amacıyla dava tarihinden itibaren dört aylık sürenin bittiği tarihten, karar tarihine kadar tespit edilen kamulaştırma bedeline faiz uygulanması gerekirken hükümde kamulaştırma bedelinin işlemiş faizinin neması ile birlikte ödenmesine karar verilerek faizin hangi tarihler arasında işletildiğinin açık olarak gösterilmemiş olması,