Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2015/6355 K.2015/7768

Dava dilekçesinde, ... Köyü) 923 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırmasız el atma nedenine dayalı olarak bedelinin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme ile alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir.

Şöyle ki;

1-Dosyaya gönderilen ... Belediye Başkanlığı'nın 25.03.2014 tarihli yazısında davaya konu taşınmazın, el atma tarihi olan 21.12.1981 tarihi itibariyle imar planı içerisinde olmadığı bildirilmiş, ... Belediye Başkanlığının 16.03.2015 tarihli yazısında ise davaya konu taşınmazın çöp toplama hizmetinden faydalandığı bildirilmiş ise de, bu cevap yazısı taşınmazın vasfını belirleme bakımından yetersizdir. Mahkemece yapılan keşifte taşınmazın vasfına yönelik herhangi bir gözlem keşif zaptına geçirilmemiş, bilirkişiler ise yetersiz açıklama ile taşınmazın arsa niteliğinde olduğunu kabul edip, genel ifadelerle bedel tespit etmişlerdir.

Oysa; Bakanlar Kurulunun Yargıtay'ca kısmen benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan bir taşınmazın arsa niteliğinde kabulü için, uygulama imar planı (genelde 1/1000 ölçekli) ile iskan sahası olarak ayrılmış yerlerde bulunması esastır. Aynı karara göre, imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için ise, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (belediyece meskûn olduğu için veya meskûn hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanan ve meskûn yerler arasında bulunması gerekir.

Taşınmaz belediye nazım imar planı (1/5000 ve daha büyük ölçekli) içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.

Mahkemece, öncelikle davalı idareden el atma tarihi olarak bildirdiği 21.12.1981 tarihinde el atıldığını gösterir dayanak belgelerin getirtilip bu tarihte el atıldığının anlaşılması halinde bu tarih itibariyle, aksi halde dava tarihi itibariyle yukarıda açıklanan hususlarda ayrıntılı yazı alınıp, daha sonra yeniden oluşturulacak bilirkişi heyeti ile yapılacak keşifte; taşınmazın, belediye hizmetlerinin hangilerinden yararlandığı hangilerinden yararlanmadığı, etrafının meskûn olup olmadığı, varsa mesafeleri ve niteliği, mevcut durumu itibari ile kullanım şekli, üzerinde bina olup olmadığı,

konumu yani sokağa ve yola olan cephesi, önemli merkezlere uzaklığı, üzerinde yapılaşma durumu gibi hususlarda ayrıntılı şekilde mahkeme hakimi gözleminin düzenlenecek tutanağa geçirilmesi, ayrıca taşınmazın değişik açılardan fotoğrafları çektirilerek onaylanıp dosyaya konulması ve böylece taşınmaz vasfının açık ve denetime elverişli şekilde tespiti ile taşınmaz vasfı kesin olarak belirlenmeden arsa olarak kabul edilip değer belirleyen bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması,

Kabule göre de;

2-Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre kamulaştırmasız el atma davalarında da uygulanan Kamulaştırma Yasası'nın 10. maddesi ile bedelin tespiti esaslarını düzenleyen 11. maddenin (g) bendi hükmüne göre; kamulaştırılacak taşınmazın arsa olarak kabulü halinde kamulaştırma (değerlendirme) gününden önceki özel amacı olmayan emsallerin satış değeri esas alınarak değerinin tespit edilmesi gerekir.

Bu esaslara göre gerçekçi ve doğru sonuçlara ulaşılabilmesi için; emsal alınan taşınmazın satış tarihinin değerlendirme tarihinden önce ve değerlendirme tarihine yakın bulunması, dava konusu taşınmaza örnek teşkil edebilecek nitelikte, dava konusu taşınmaz ile aynı veya yakın semtlerde bulunması, topografik yapısı, manzarası, konumu, üzerinde yapılabilecek inşaat ve katlar için izin ve ruhsat sınırları, yüzölçümleri, imar uygulamasına konu edilmiş olup olmadıkları, sokak, cadde veya şehir alanlarına cepheleri ve mesafeleri gibi yönlerden benzer ya da yakın özelliklere sahip bulunması ve özel satış olmaması gereklidir. Hükme esas alınan bilirkişi raporunda herhangi bir somut emsal değerlendirmesi yapılmadan genel ifadelerle taşınmazın metrekare bedelinin tesbiti uygun değildir.

Bu nedenle mahkemece, taraflara emsal bildirmeleri için imkan tanınması, gerektiğinde re'sen emsal getirtilmesi, dava konusu taşınmaza örnek teşkil edebilecek uygun emsal satışlar esas alınmak suretiyle değer biçilmesi gerekir. Emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasasının 18.maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

2942 sayılı Yasa'nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir. Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsallerin emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından 2012 yılı itibarıyla getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın yer aldığı ilçede emsal olabilecek özel amacı olmayan arsa satışlarının bulunmadığı düşünülemeyeceğinden uygun emsal araştırması yapılarak emsal kayıtları getirtilip yukarıda açıklandığı şekilde değerlendirme yapan ek rapor alınarak karar verilmesi gerektiğinin düşünülmemesi,

Doğru görülmemiştir.