Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2015/8172 K.2016/4086

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Kanununun 4650 Sayılı Kanunla değişik hükümleri uyarınca, ... İli ... İlçesi ... Mahallesi 1366 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme ile alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir. Şöyle ki; 1-Dosyaya gönderilen davaya konu taşınmazın, belediye mücavir alanı dışında olduğunu belirten ... yazısı taşınmazın vasfını belirleme bakımından yetersizdir. Mahkemece yapılan keşiflerde de taşınmazın vasfına yönelik herhangi bir gözlem yapılarak keşif zaptına bu hususlar yazılmamış olup, bilirkişiler ise soyut ifadelerle taşınmazın fiilen arsa niteliğinde olduğunu kabul edip, emsal mukayesesi ile bedel tespit etmişlerdir.

Taşınmazın imar planı içinde olup olmadığı, imar planı içinde ise tarihi, ölçeği ve türü (nazım-uygulama), belediye ve diğer altyapı hizmetlerinden (yol, su, elektrik, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma gibi) yararlanma durumu, etrafının meskun olup olmadığı, nazım imar planı içinde ise bu plandaki konumu, hangi amaçla plan kapsamına alındığı, yerleşim merkezine uzaklığı, beldenin gelişme yönünde olup olmadığı,

taşınmaz belediye nazım imar planı (1/5000 ve daha büyük ölçekli) içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım imkanları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma durumları, 1/1000 ölçekli mevzi imar planının yapılış amacı, nazım imar planının uygulanması için yapılan plan olup olmadığı ve tarihi de değerlendirilmek üzere ..., ... ve ...ndan sorularak araştırılmalıdır.

Mahkemece yeniden oluşturulacak bilirkişi heyeti ile keşif yapılacak, keşifte; özellikle mahkeme hakimince gözlem yapılarak taşınmazın belediye hizmetlerinin hangilerinden yararlandığı hangilerinden yararlanmadığı, etrafının meskûn olup olmadığı, varsa mesafeleri ve niteliği, taşınmazın mevcut durumu itibari ile kullanım şekli, taşınmazın üzerinde bina bulunup bulunmadığı, bu taşınmazın konumu yani sokağa, yola olan cephesi, önemli merkezlere uzaklığı, üzerinde yapılaşmaya ilişkin olarak imar durumu gibi hususların ayrıntılı şekilde düzenlenecek tutanağa geçirilmesi, taşınmazın değişik açılardan fotoğraflarının çektirilerek bunların onaylanıp dosyaya konulması, taşınmaz vasfının açık ve denetime elverişli şekilde tespiti ile kamulaştırma bedelinin bunlara göre belirlenmesi gerekmektedir.

Mahkemece değerlendirmeye esas alınan bilirkişi kurulu raporunun yukarıda açıklanan esaslara uygun olmadığı gözetilmeden, gerekli araştırma ve yeterli incelemeyi içermeyen raporun hükme esas alınması,

Kabule göre de;

2-Hükme esas bilirkişi kurulu raporunda, somut emsal alınan ... Köyü 2882 parsel sayılı taşınmazın 23.04.2010 tarihli satışına ilişkin akit tablosundan, 1423,52 m² sulu tarla vasfındaki taşınmazın 1/2 hissesi 160.000,00 TL bedel ile üzerindeki mevcut ipoteğin hukuki vecibeleri de devredilmek suretiyle satışının şekli dikkate alındığında serbest bir satış olmadığı ve gerçek değerini yansıtmadığı kanaatini uyandırmakta olup bu sebeple bilirkişi kurulunun emsal seçimini isabetli yaptığından sözedilemez. Emsal özel amaçlı olmayan ve özel nitelikleri bulunmayan taşınmaz satışlarından seçilmelidir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre; Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin 1.fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca, kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedeli tespit edilmelidir.

Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda ve taşınmaza yakın bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına ... üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra, dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar gösterilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri bulunmalıdır.

Emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalı, incelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırma ile bulunacak değerinden, İmar Kanununun 18.maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

2942 sayılı Kanunun 4650 sayılı Kanun ile değişik 11. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması, buna göre dava konusu taşınmaz ve emsallerin emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından 2013 yılı itibarıyla getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın yer aldığı ilçede emsal olabilecek özel amacı olmayan arsa satışlarının bulunmadığının düşünülemeyeceği ve değerlendirmeye esas alınan bilirkişi kurulu raporunun yukarıda açıklanan esaslara uygun düşmediği gözetilmeden, gerekli araştırma ve yeterli incelemeyi içermeyen rapora itibarla karar verilmesi,

3-Dava konusu taşınmazın kamulaştırma nedeniyle artan bölümünün konumu, yüzölçümü, geometrik yapısı, kullanım amacı dikkate alındığında, en fazla %10 değer kaybına uğrayacağı dikkate alınmadan, artan kısmın kamulaştırılan alan oranında değer kaybına uğrayacağı ve artan bölümde kamulaştırma öncesinde de yol mevcut olup kamulaştırma amacının yolun genişletilmesi olması nedeniyle herhangi bir değer artışı olmayacağı gözetilmeden değer artışı kabul edilip, değer artışı ile değer azalışı arasındaki fark oranında %37 değer kaybı uygulayan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması,

4-Dava dilekçesinde dava konusu taşınmazın 602,37 m² lik bölümünün, kamulaştırma bedelinin tespiti ile tescili istenmesine rağmen, bilirkişi kurulunca tespit edilen 612,97 m² sine ait tapu kaydının iptali ile tesciline hükmedilmesi,

5-Kamulaştırma Kanununun 4650 sayılı Kanunla değişik 10. maddesinin onbirinci fıkrasına göre, kamulaştırması yapılan taşınmaz tahsis edildiği kamu hizmeti itibariyle sicile kaydı gerekmeyen bir niteliğe dönüşmüş ise, istek halinde mahkemece sicil kaydının terkinine karar verilir. Dava dilekçesinde davacı idarenin tescil yanında terkin talebi de bulunduğu gözetilmeksizin kamulaştırılan taşınmazın idare adına tesciline karar verildiği halde terkin konusunda bir karar verilmemesi,

Doğru görülmemiştir.