Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2015/9711 K.2016/6169

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, ... İli ... İlçesi ... Mahallesi 3711 (ifr.1374) parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme ile alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir. Şöyle ki; 1-Dosyaya gönderilen ... Belediye Başkanlığı yazısında, davaya konu taşınmazın belediye sınırları dışında olduğu belirtilmiştir. Belediye yazısı taşınmazın vasfını belirleme bakımından yetersizdir. Mahkemece yapılan keşiflerde de taşınmazın vasfına yönelik herhangi bir gözlem yapılarak keşif zaptına bu hususlar yazılmamış olup, bilirkişiler ise soyut ifadelerle taşınmazın fiilen arsa niteliğinde olduğunu kabul edip, emsal mukayesesi ile bedel tespit edilmiştir.

Taşınmazın imar planı içinde olup olmadığı, imar planı içinde ise tarihi, ölçeği ve türü (nazım-uygulama), belediye ve diğer altyapı hizmetlerinden (yol, su, elektrik, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma gibi) yararlanma durumu, etrafının meskun olup olmadığı, nazım imar planı içinde ise bu plandaki konumu, hangi amaçla plan kapsamına alındığı, yerleşim merkezine uzaklığı, beldenin gelişme yönünde olup olmadığı,

taşınmaz belediye nazım imar planı (1/5000 ve daha büyük ölçekli) içinde ise, Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları, 1/1000 ölçekli mevzi imar planının yapılış amacı, nazım imar planının uygulanması için yapılan plan olup olmadığı ve tarihi de değerlendirilmek üzere belediye başkanlığından sorularak araştırılmalıdır.

Mahkemece yeniden oluşturulacak bilirkişi heyeti ile keşif yapılarak, özellikle keşif esnasında mahkeme hakimince gözlem yapılarak taşınmazın belediye hizmetlerinin hangilerinden yararlandığı hangilerinden yararlanmadığı, etrafında meskûn mahal olup olmadığı, varsa mesafeleri ve niteliği, taşınmazın mevcut durumu itibari ile kullanım şekli, taşınmazın üzerinde bina olup olmadığı, bu taşınmazın konumu yani sokağa, yola olan cephesi, önemli merkezlere uzaklığı, üzerinde yapılaşmaya ilişkin olarak imar durumu gibi hususların ayrıntılı şekilde keşif zaptına geçirilmesi, taşınmazın değişik açılardan fotoğraflarının çektirilerek bunların onaylanıp dosya arasına alınması, taşınmaz vasfının açık ve denetime elverişli şekilde tespiti ile kamulaştırma bedelinin tespit edilmesi gerekmektedir.

Mahkemece değerlendirmeye esas alınan bilirkişi kurulu raporunun yukarıda açıklanan esaslara uygun düşmediği gözetilmeden, gerekli araştırma ve yeterli incelemeyi içermeyen rapora itibarla hüküm kurulması,

Kabule göre de;

2-Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin 1.fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.

Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda ve taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar gösterilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir.

Emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasası'nın 18.maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

2942 sayılı Yasa'nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir. Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsallerin değerlendirme yılı itibariyle emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir.

Dava konusu taşınmazın değerlendirmesinde somut emsal olarak incelenen Uzunbağ 2823 parsel sayılı taşınmazın üzerindeki tamamlanmamış bina niteliği ile 10.01.2012 tarihli satışının yapıldığı anlaşılmaktadır. Bilirkişi kurulunca binanın %40 oranında tamamlandığı belirtilerek satış bedelinden binaya isabet eden değeri düşülerek zemin bedeli bulunmuş ise de, tamamlanmamış binanın satış değeri gerçekçi olarak hesaplanamaz. Bu durumda aynı bölgede başka emsal bulunamayacağı da düşünülemeyeceğinden emsalin uygun emsal olmadığı anlaşılmaktadır. Emsalin özel amaçlı olmayan, özel nitelikleri bulunmayan taşınmaz satışlarından seçilmesi gerekir. Buna göre mahkemece res'en veya tarafların sunacağı emsaller araştırılarak bilirkişi kurulundan ek rapor alınıp oluşacak sonuca göre karar verilmelidir.

Mahkemece, değerlendirmeye esas alınan bilirkişi kurulu raporunun yukarıda açıklanan esaslara uygun düşmediği gözetilmeden, gerekli araştırma ve yeterli incelemeyi içermeyen rapora itibarla hüküm kurulması,

3-Dava konusu taşınmaz 190 m² olup kamulaştırma nedeniyle ifraz edilerek 82,66 m² lik 3711 parselin kamulaştırıldığı, geriye kalan 107,34 m² lik kısım için gerek yüzölçümü gerekse konumu ve geometrik durumu itibariyle %40 değer kaybına hükmedilmesi gerekirken, %90 değer kaybı hesabı yapan rapora göre hüküm kurulması,

4-Mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinden acele el koyma dosyasında tespit edilerek davalı adına bloke edilen bedelin mahsubu ile bakiye bedele dava tarihinden itibaren dört ay sonrasından başlamak üzere karar tarihine kadar faiz işletilmesine karar verilmesi gerekirken, tespit edilen bedelin tamamına faiz işletilmesine karar verilmesi,

5-Kamulaştırma Yasası'nın 4650 sayılı Yasayla değişik 10. maddesinin onbirinci fıkrasına göre kamulaştırması yapılan taşınmaz mal tahsis edildiği kamu hizmeti itibariyle sicile kaydı gerekmeyen bir niteliğe dönüşmüş ise, istek halinde mahkemece sicil kaydının terkinine karar verilir. Dava dilekçesinde davacı idarenin tescil talebiyle birlikte ayrıca terkin talebi bulunmadığından, kamulaştırılan taşınmazın idare adına tesciline karar verilmesi ile yetinilmesi gerektiğinin düşünülmemesi,

Doğru görülmemiştir.