Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2016/10143 K.2016/12893

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca,... parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bilgi ve belgeler okunup gereği düşünüldü:

1-Dava konusu taşınmazın imar planı içinde olup olmadığı, imar planı içinde ise tarihi, ölçeği ve türü (nazım-uygulama), belediye ve diğer altyapı hizmetlerinden, (yol, su, elektrik, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma gibi) yararlanma durumu, etrafının meskûn olup olmadığı, nazım imar planı içinde ise bu plandaki konumu, hangi amaçla plan kapsamına alındığı, yerleşim merkezine mesafesi, beldenin gelişme istikametinde olup olmadığı,

taşınmaz belediye nazım imar planı (1/5000 ve daha büyük ölçekli) içinde ise Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları ilgili belediye başkanlığından sorularak taşınmazın arsa niteliğinde olup olmadığı belirlenmeden eksik inceleme ile taşınmazın bir kısmının arsa niteliğinde kabul edilmek suretiyle bedel tespit edilmesi.

2-Geri çevirme sonrası 29.09.2015 tarihli ... Belediye Başkanlığı yazısında, dava konusu taşınmazın 1/1000 ölçekli mevzi imar planında kaldığı belirtilmiş olmasına karşın fen bilirkişi raporunda taşınmazın kamulaştırılan 858,35 m² lik kısmının mevzi imar planı içinde kaldığı, yine kamulaştırılan 790,78 m² lik kısmının ise mevzi imar planı dışında kaldığı belirtilmiş ve buna göre hesaplama yapılmıştır. Dava konusu taşınmazın ne kadarlık kısmının mevzi imar planı içerisinde kaldığı, mevzi imar planının yapılış amacı, nazım imar planının uygulanması amacıyla yapılıp yapılmadığı ve belediyenin uygulama imar planı niteliğinde olup olmadığı belirlenmeden ve çelişki giderilmeden alınan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması,

Kabule göre;

3-Kamulaştırma Yasasının bedelin tespiti esaslarını düzenleyen 11. maddenin (g) bendi hükmüne göre; kamulaştırılacak taşınmazın arsa olarak kabulü halinde değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan emsallerin satış değeri esas alınarak değerinin tespit edilmesi gerekir.

Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda ve taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına Türkiye İstatistik Kurumu üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar gösterilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir.

Emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasası'nın 18.maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

2942 sayılı Yasa'nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin birinci fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir. Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsallerin emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından 2014 yılı itibarıyla getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir

Mahkemece, hükme esas alınan bilirkişi raporundaki somut emsalin alıcı, satıcı, satış tarihi ve satış bedelini gösterir tapu kaydı ile satış akit tablosu, dava konusu taşınmaz ve emsalin emlak vergisine esas asgari m² değerleri getirtilerek uygun emsal olup olmadığı denetlenmeden ve dava konusu taşınmazın 25.02.2014 tarihli belediye yazısında imar parseli olmadığı, 29.09.2015 tarihli belediye yazısında ise emsalin imar parseli olduğu beliritlmiş olmasına karşın hükme esas bilirkişi raporunda her iki taşınmazın da imar parseli olarak kabul edilmesi ile DOP kesintisi yapılmaması ve yukarıda açıklanan şekilde değerlendirme yapılmadan eksik incelemeyle hüküm kurulması,

4-Dava konusu taşınmazın bulunduğu yer, konumu ve bilirkişi raporunda belirtilen objektif değer artışına etki eden hususlar dikkate alındığında, taşınmazın arazi olarak değerlendirilen kısmında %300 oranında objektif değer artışı uygulanması gerekirken, %70 objektif artış veren bilirkişi raporunun karara esas alınması,

5-2942 sayılı Kamulaştırma Yasasının 4650 sayılı Yasayla değişik 15. maddesinin son fıkrası hükmüne göre, bilirkişilerce -aynı Yasanın 11. maddesinin (f) bendi hükmü gözetilerek- yapılacak değer tespitinde, idarece belgelerin mahkemeye verildiği günün (dava tarihinin) esas tutulacağı öngörülmüştür. Buna göre dava tarihi olan 2014 yılına ait verilerin esas alınarak kamulaştırma bedelinin tespit edilmesi gerekirken, bilirkişi kurulunca taşınmazın değerlendirilmesinde 2013 yılı verilerinin esas alınması,

Doğru görülmemiştir.