Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2016/2705 K.2016/3656

Dava dilekçesinde, Kamulaştırma Yasasının 4650 Sayılı Yasayla değişik hükümleri uyarınca, ... İli ... İlçesi ... Mahallesi 5131 ada 108 parsel sayılı taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz istemlerinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Mahkemece yapılan araştırma ve inceleme ile alınan bilirkişi raporu hüküm kurmaya yeterli değildir.

Şöyle ki;

Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre; Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin 1.fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca, kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlar da dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin tespiti gerekmektedir.

Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda ve taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına ... üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar gösterilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri tespit edilmelidir.

Emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Yasası'nın 18.maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

2942 sayılı Yasa'nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir. Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsallerin emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından 2013 yılı itibarıyla getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir.

Dosya içerisindeki ve geri çevirme kararı üzerine getirtilen bilgi ve belgelerin incelenmesinde; hükme esas bilirkişi kurulu raporunda emsal alınan ...

Mahallesi 1360 ada 8 parsel sayılı taşınmazın 27.04.2006 tarihli satışının, şufa hakkının kullanılması ve satış bedelinin muvazaalı olduğu gerekçesiyle mahkemece iptal edildiği, mahkeme kararının kesinleştiği, gerek muvazaa gerekse ortada geçerli bir satış olmadığından emsal taşınmazın satışının emsal olarak alınamayacağı, yine emsal alınan .. 31235 ada 2 parsel sayılı taşınmazın 19.04.2012 olan satış tarihi itibariyle ve ...

22381 ada 7 parsel sayılı taşınmazın 17.04.2007 olan satış tarihi itibariyle imar parseli oldukları, dava konusu taşınmazın ise kadastro parseli olduğunun anlaşılmasına göre, dava konusu taşınmazdan İmar Yasası'nın 18.maddesinin 2. fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiğinin düşünülmediği gibi, 2013 yılı itibariyle emlak vergisine esas asgari m² değerinin emsal taşınmazlardan 31235 ada 2 parselin 92,58 TL, 22381 ada 7 parselin 60,49 TL dava konusu taşınmazın ise 20.99 TL m² olduğu,

emsal taşınmazların dava konusu taşınmazdan daha değerli olduğu halde değersiz alınması bu emsallerinde dava konusu taşınmaza uygun emsal olmayacakları dikkate alınmadan ve ayrıca aynı yerden aynı idarenin aynı nedene dayalı kamulaştırma kapsamındaki Dairemize gelen ....Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/131 esas ve 2014/209 karar, Dairemizin 2014/11862 Esas ve 2014/18891 Karar, ...

Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/481 Esas ve 2014/48 Karar, Dairemizin 2014/11264 Esas ve 2014/16994 Karar ve ...

Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/506 Esas ve 2014/322 Karar, Dairemizin 2014/13100 Esas ve 2014/18890 Karar sayılı dosyalarının incelenmesinde, mahkemelerce birbirlerine yakın sokak veya caddede bulunan parsellerin 29.04.2013 ve 07.08.2013 değerlendirme tarihleri itibariyle m² kamulaştırma bedellerinin 400 TL ile 450 TL arasında tespit ve kabul edilip bu değerler Dairemizin yukarıda sayılan dosyaları ile de benimsenmesine rağmen, eldeki dava dosyasında üstün yönleri de gösterilmeksizin kamulaştırılan taşınmazın m² bedelini 650 TL m² olarak belirleyen bilirkişi kurulu raporuna göre hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Mahkemece; tarafların vereceği veya re'sen getirtilecek kayıtlar üzerinden yukarıda açıklanan ilkelere uygun taşınmaz satışları araştırılarak emsal olabilme niteliklerine uygun olanlar tespit edilip bu emsallerin 11. maddenin (d) bendinde öngörülen vergiye esas olmak üzere ilgili belediyelerce bulundukları cadde veya sokak için değerlendirme tarihindeki asgari m² değerleri getirtilip, dava konusu taşınmazın değerlendirme, emsal taşınmazların ise değerlendirmeye esas alınan satış tarihleri itibarıyla imar düzenlemesi sonucu meydana gelen imar parselleri olup olmadıkları da belediye imar ve tapu müdürlüklerinden araştırılıp bu emsallere göre ve ayrıntılı olarak karşılaştırma yapan raporlar alınarak oluşacak duruma göre bir karar verilmelidir.