Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E.2016/4329 K.2016/4469

Dava dilekçesinde, kamulaştırmasız el koyma nedenine dayalı olarak ... İli ... İlçesi ... Mahallesi 293 ada 4 parsel sayılı taşınmaz bedelinin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

YARGITAY KARARI

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir. Ancak;

1-11.06.2013 tarihinde yürürlüğe giren 6487 sayılı Yasa ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun Geçici 6. maddesinin 1. ve 2. fıkrasında "Kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış olmasına rağmen 09.10.1956 tarihi ile 04.11.1983 tarihi arasında fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmazlara veya kaynaklara kısmen veya tamamen veyahut irtifak hakkı tesis etmek suretiyle malikin rızası olmaksızın fiili olarak el konulması halinde taşınmazın dava tarihindeki değeri taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınmak ve bu

Kanunun 11 inci ve 12 inci maddelerine göre hesaplanmak suretiyle tespit edilir." hükmü uyarınca, dava konusu taşınmaza kesin olarak hangi tarihte el atıldığı tespit edilip, 09.10.1956 tarihi ile 04.11.1983 tarihi arasında fiili el atma varsa el atma tarihi, 04.11.1983'ten sonra el atılmış ise dava tarihi itibariyle dava konusu taşınmazın imar planı içinde olup olmadığının, imar planı içinde ise imara alınış tarihi, ölçeği ve türü (nazım-uygulama), belediye ve diğer altyapı hizmetlerinden (yol, su, elektrik, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma gibi) yararlanma durumunun, etrafının meskûn bulunup bulunmadığını,

nazım imar planı içinde ise bu plandaki konumu, hangi amaçla plan kapsamına alındığı yerleşim merkezine uzaklığı, belediye sınırları içinde bulunup bulunmadığının, beldenin gelişme yönünde olup olmadığının ilgili belediye başkanlığından sorulup ve taşınmazın ilk tesisinden itibaren tedavüllü tapu kaydı getirtilip, gerektiğinde tanık beyanlarına başvurulup tarafların tüm delilleri incelenerek dava konusu taşınmazın el atma tarihindeki vasfı belirlenip,

bilirkişi raporu alınarak oluşacak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve yetersiz inceleme ile el atma tarihindeki vasfı belirlenmeksizin arsa kabulü ile değerlendirme yapan bilirkişi raporuna göre hüküm kurulması,

Kabule göre:

2-Mahkemece, dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğu kabul edildiğine göre Kamulaştırma Kanununun kıymet takdiri esaslarını gösteren 11.maddesinin birinci fıkrasının özellikle arsalara ilişkin (g) bendi uyarınca kamulaştırma gününden önce özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerinin tesbiti ve bedelin tesbitinde etkisi olan diğer unsurlarda dikkate alınarak her unsurun gerekçeleri ve değere katkı oranları ayrı ayrı belirlenip dayanakları gösterilmek suretiyle değerlendirilerek kamulaştırma bedelinin saptanması gerekmektedir.

Emsalin kamulaştırılan taşınmazla aynı konumda olması, taşınmaza yakın mesafede bulunması, aynı nitelik ve özellikleri taşıması, benzer yüzölçümünde olması veya kamulaştırmaya yakın günlerde satılmış olması zorunlu değildir. Aynı özellik ve nitelikleri taşıyan başka yerlerde bulunan ve kamulaştırma gününden önce satılmış olan taşınmazlar da emsal alınabilir. Bu emsalin satış fiyatına ... üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle değerlendirme tarihinde oluşan fiyatları bulunduktan sonra dava konusu taşınmazla karşılaştırılıp incelenerek aradaki farklılıklar belirtilip üstün ve eksik yönleri açıklanmalı, bu nitelik ve farklılıkların taşınmazın değerine olan etkilerinin ne olduğu belirtilmeli ve bu suretle yapılacak karşılaştırma ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmelidir.

Emsal kayıtlar tapu müdürlüğünden getirtildikten sonra bunun imar parseli olup olmadığı da sorulup saptanmalıdır. İncelenen emsal imar parseli olup da dava konusu taşınmazın bu nitelikte olmaması halinde, dava konusu taşınmazın yapılacak karşılaştırmadan sonra bulunacak değerinden, İmar Kanununun 18.maddesinin 2.fıkrası gözetilerek, düzenleme ortaklık payına tekabül edecek oranda indirim yapılması gerektiği de dikkate alınmalıdır.

2942 sayılı Yasa'nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 11. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendi gereği emlak vergi değerlerinin de dava konusu taşınmazın emsalle karşılaştırılmasında gözönünde tutulması gerekir. Buna göre dava konusu taşınmaz ve emsallerin emlak vergisine esas tutulan asgari m² değerlerinin ilgili belediye başkanlığından 2011 yılı itibarıyla getirtilerek karşılaştırılması ve değerlendirmeye esas alınan oranlar fahiş ölçüde farklı olduğunda bu farklılık ve çelişkinin giderilmiş olması gerekir.

Dava konusu taşınmazın değerlendirilmesine somut emsal olarak 3331 parsel sayılı taşınmazın 5/8 (1/4+3/8) hissesinin diğer bir hissedara (3/8 hisse malikine) 04.12.2012 tarihli ve 17.000,00 TL bedelli satışı, 933 ada 12 parsel sayılı taşınmazın 13.10.1989 tarihli ve 89.383.750 TL bedelli satışı ve 297 ada 116 parsel sayılı taşınmazın 20.03.2007 tarihli 601.000,00 TL bedelli satışı emsal alınarak incelenmiştir.

Dairenin geri çevirme kararı üzerine emsal taşınmazların dosyaya getirtilen tedavüllü tapu kayıtları ve satış akitlerinin incelenmesinde, emsal olarak incelenen 3331 parsel sayılı taşınmaz satışının dava konusu taşınmazın değerlendirme tarihinden sonraki bir satış olduğundan emsal olarak alınamayacağı gibi satışının hissedarlar arası satış olduğu ve serbest satış olarak değerlendirilemeyeceği ve dava konusu taşınmazın değerlendirilmesinde yanıltıcı sonuçlara götürebileceği,

emsal olarak incelenen 933 ada 12 parsel sayılı taşınmazın satış tarihi itibariyle aradan geçen zaman dikkate alındığında dava konusu taşınmazın değerlendirilmesinde çok eski satış olması nedeniyle yanıltıcı sonuçlara götürebileceği, emsal olarak incelenen 297 ada 116 parsel sayılı taşınmazın emlak vergisine esas asgari m² vergi değerinin 46,73 TL, dava konusu taşınmazın ise 38,42 TL olduğu, buna göre emsal taşınmaz dava konusu taşınmazdan daha değerli olduğu halde değersiz kabul edilmesi emsalin uygun emsal olmadığını göstermektedir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın yer aldığı ilçede emsal olabilecek özel amacı olmayan arsa satışlarının bulunmadığının düşünülemeyeceği ve değerlendirmeye esas alınan bilirkişi kurulu raporunun yukarıda açıklanan esaslara uygun düşmediği gözetilmeden, gerekli araştırma ve yeterli incelemeyi içermeyen rapora itibarla hüküm kurulması,

3-2942 sayılı Yasa'nın 4650 sayılı Yasa ile değişik 15.maddesinin 11. fıkrasında, değer tespitinde idarece belgelerin mahkemeye verildiği günün esas alınacağı düzenlenmiş olup, dava konusu taşınmazın değerlendirilmesinde dava tarihindeki m² değeri esas alınarak tespit edilecek bedeline hükmedilmesi gerekirken, keşif tarihindeki m² değeri esas alınarak tespit edilen bedele hükmedilmesi,

Doğru görülmemiştir.