Yargıtay 19. Hukuk Dairesi E.2010/14934 K.2011/7890

Taraflar arasındaki menfi tespit davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacı vek. Av. ... ile davalı vek. Av. ...'in gelmiş olmalarıyla duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatların sözlü açıklamaları dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-KARAR-

Davacı vekili, müvekkili şirketin 01.06.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıdan taşınmazını 5 yıllığına dershane olarak kiraladığını ve tadilatlar yaptığını, bu yerin dershane olarak kullanılması için ruhsat almak istediğinde, imar mevzuatına aykırı yapılması sebebiyle tavan yüksekliği 2.40 metreden aşağı olduğu için ruhsat verilmediğini, davalıya 08.12.2007 tarihinde ihtarname çekerek durumu düzeltmesini isteğini, ama yanıt alamadığını ileri sürerek kira sözleşmesinin haklı sebeple feshi sebebi ile 25.12.2007 tarihinden itibaren geçersiz olduğunun ve kira karşılığı verilen çeklerden dolayı borçlu olmadığının tespitine,

fazlaya ait hakları saklı kalmak kaydıyla yaptığı tadilatların ve uğradığı işletmesel zararın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, bilirkişi raporundan sonra tadilatlar ve işletmesel zarar yönünden talebini artırarak davasını ıslah etmiştir.

Davalı vekili, davacının binayı gezerek kiraladığını, binanın davacıya teslimin 2007 yılı 4. ayında olduğunu, sözleşmenin 3. ve 23. maddelerine göre, iç tadilatın kiracıya ait olup, bedelini isteyemeyeceğinin kararlaştırıldığını, davacının dershanecilik sıfatıyla basiretli tacir gibi davranmadığını, mecuru halen kullandığını, teslim etmediğini, ruhsat aşamasında müvekkilinin kusuru bulunmadığını, kira sözleşmesinin dershane ruhsatı alınması şartına bağlanamayacağını, mecurda ayıp olmadığını, ayıp olsa bile açık ayıp olup, davacının görmemesinin mümkün olmadığını belirterek davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, dosya kapsamı, Milli Eğitim Müdürlüğü yazısı, keşif bilirkişi kurulunun ek raporları karşısında, davalı kiralayanın kiralananı sözleşmeye uygun biçimde kullanmaya elverişli olarak kiracı davacıya teslim etme yükümlülüğünü yerine getirmediği gerekçesiyle davacının kira sözleşmesini haklı olarak feshettiği için davanın kabulüne dava konusu Akbank ... şubesine ait 15.12.2007 keşide tarihli 5.000 TL’lik, 15.1.2008 keşideli 10.000 TL’lik 15.2.2008 tarihli 10.000 TL’lik, 15.3.2008 tarihli 10.000 TL’lik 15.4.2008 tarihli 10.000 TL’lik,

15.5.2008 tarihli 10.000 TL’lik 6 adet toplam 55.000 TL’lik çeklerden dolayı borçlu olmadığının tespitine davacının borçlu olmadığı halde 17.12.2007 tarihinde 5.000 TL’lik 15.1.2008 tarihinde 10.000 TL’lik ve 15.2.2008 tarihinde 10.000 TL’lik dava konusu 3 çekle ilgili ödemelerinin ödeme tarihinden itibaren davalıdan istirdadına, 7.000 TL. tazminatın davalıdan tahsiline, ıslahla artırılan 128.000 TL tazminatın da ıslah tarihi olan 23.9.2009 tarihinden itibaren değişecek oranlarda avans faizi oranları uygulanmak üzere davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı vekilince temyiz edilmiştir.

Davalıya ait Kadıköy Küçükyalı ... İş Merkezinde bulunan iş yeri olarak yapılan binanın tamamı davacı tarafça 1.6.2007 başlangıç tarihli olarak aylık 10.000 TL. bedelle 5 yıl süreli dershane olarak işletilmek üzere kiralandığı Kira Sözleşmesinin taraflarca imzalanıp kiralananın, 10.4.2007 tarihinde fiilen kiracı davacıya teslim edilmiş olduğu dosya içeriği ile sabittir.

Davacı yan, kiraladığı binanın, imara aykırı yapılaşma ve kaçak kat bulunması ve projeye aykırı olarak yapılmış olması nedeniyle işletme ruhsatı alamamasını 08.11.2007 tarihli ihtarında belirterek iddia etmiş ise de, İstanbul Milli Eğitim Müdürlüğünün 15.11.2007 tarihli yazısında, “…ilgi (b) Bayındırlık raporunda, Dersliklerin tavan yüksekliğinin 2.40 metreden aşağıda olduğu belirtilmektedir.

Bu nedenle, Özel Eğitim Kurumlarına Ait Standartlar Yönergesinin 96. maddesi son parağrafında yer alan “Özel Dershane olarak kullanılacak binaların tavan yüksekliği o ilin imar mevzuatında konutlar için tespit edilen tavan yüksekliğinden az olamaz” denilmekte olup, İstanbul İmar Yönetmeliğinde “binaların yüksekliği 2.40 metre’den aşağı düşmemek üzere indirilebilir” hükmü gereği dikkate alınarak yukarıdaki adreste açılması istenen Özel Dershaneye kurum açma izni verilememiştir..” şeklinde bildirilmiştir.

Hal böyle olunca, uyuşmazlığın çözümü kiralamaya konu binanın tavan yüksekliğinin İstanbul Milli Eğitim Müdürlüğünün 05.11.2007 tarihli yazısında belirtildiği gibi 2.40 metreden yüksek olmamasından mı, yoksa binanın projeye aykırı yapılmış bulunmasından mı kaynaklandığının tespit edilmesi ile mümkündür.

Bu durumda mahkemece konusunda uzman üç kişilik bilirkişi heyetinden anılan İstanbul Milli Eğitim Müdürlüğü yazısı da gözetilmek suretiyle gerekli görüldüğünde mahallinde keşif yapılarak keza, binanın iskan ruhsatı alıp almadığı yönü de araştırılıp, bu hususlar karar yerinde tartışılıp, varılacak uygun sonuç dairesinde bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.