Yargıtay 19. Hukuk Dairesi E.2013/6154 K.2014/3217

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde davacı vek. Av. F.. K.. gelmiş, diğer taraftan kimse gelmemiş olduğundan, onun yokluğunda duruşmaya başlanarak hazır bulunan avukatın sözlü açıklaması dinlenildikten ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-KARAR-

Davacı vekili taraflar arasında 16.04.2010 tarihinde taşınmaz satış protokolünün ayrılmaz bir parçası olarak ... Yapı Esenşehir projesi alışveriş merkezi, taşınmaz satış protokolü imzalandığını satış için öngörülen 30.04.2010 tarihli çeklerin davalıya iadesi ile Esenyurt ....

Ada 10 Parsel sayılı taşınmazın 10.000.000,00 TL + KDV ile davacıya satışının öngörüldüğünü, çeklerin davalıya verilmiş taşınmazın davacı adına tescil edilmiş olduğunu sözleşme çerçevesinde davalı şirketçe 68 adet dükkandan ibaret alışveriş merkezinin 30.09.2010 tarihinde tamamının yapılıp teslim edileceğini belirtilen bu tarihte teslim edilmemesi halinde yoksun kalınan kira bedeli karşılığı olarak aylık 125.000 USD'nin her ayın son gönü nakden ve defaten cezai şart olarak ödeneceğinin kararlaştırıldığını davalının öngörülen bu tarihte edimini tamamen yerine getirip alışveriş merkezinin tamamını teslim etmediğini halen de tesliminin

yapılmadığını yaptırdıkları delil tespitleri ile de imalat serisinin kabul edilebilir durumda olmaması nedeniyle sözleşmede öngörülen cezai şart ödeme koşullarının gerçekleştiğini 2011 yılı Aralık ayına ait kiraya ilişkin cezai şart bedelinin tahsili için İstanbul 21.İcra Müdürlüğü'nün 2012/1741 Esas sayılı dosyası ile icra takibine giriştiklerini ve davalının takibe haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek davalının itirazının iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı... Yapı A.Ş. vekili müvekkilinin imzalanan sözleşmeye uygun olarak edimlerini ifa ettiğini doğmuş herhangi bir borcunun bulunmadığını 68 adet bağımsız bölümün gerçek teslim tarihinin 23.10.2011 tarihi olup tespit raporunun yerinde bulunmadığını, 30.09.2010 tarihi olarak teslim tarihinin kabul edilemeyeceğini,

davacı tarafa 15.05.2011 tarihinde teslim alması konusunda ihtarı bulunmasına rağmen davacının tesliminden kaçındıklarını cezai şart ödeme koşullarının gerçekleşmediğini davacının her aya ait kira bedellerinin cezai şartını istemesinin kötü niyetli davranış olduğunu belirtmiş daha sonraki dilekçelerinde 27.04.2010 tarihli tapu devirleri ile infisahi şart nedeniyle protokol hükümlerinin düştüğünü maktu kira tazminatı hükmünün de hukuki geçerliliğini yitirdiğini belirterek davanın reddi gerektiğini savunmuştur.

Mahkemece dosya kapsamına göre, taraflar arasındaki 16.04.2010 tarihli satış sözleşmesi uyarınca davacıların taşınmazları 30.09.2010 tarihinde teslimini gerçekleştirmediği ve aylık cezai şarttan sorumlu olduğu gerekçesiyle davalı şirketin icra dosyasına itirazının 125.000 USD asıl alacak yönünden iptali ile takibin bu miktar üzerinden devamına, takip öncesi işlemiş faiz alacağı bulunmadığının tespitine, takip konusu asıl alacak üzerinden %40 icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiş hüküm davalı şirket vekilince temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanunu 237. maddesi ( B.K. 213 m. ) hükmüne göre “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır…” şeklindedir. Anılan hüküm bir geçerlilik şartıdır. Bu maddede öngörülen şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler hüküm doğurmaz. Bu nedenle tapulu taşınmazların harici satış yoluyla devri mümkün değildir. ( Aynı yönde Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 01.07.2008 tarih 3589-8256 E.K. sayılı kararı )

Dolayısıyla düzenlenme anında resmi şekilde yapılmamış olan bir sözleşme geçerli kabul edilemez.

Davaya konu uyuşmazlığa neden olan 16.04.2010 tarihli satış sözleşmesi, resmi şekilde yapılmadığı için geçerli kabul edilemez. Öte yandan taşınmazların daha sonra tapuda resmi şekilde devirlerinin tamamlanmış olması da geçersiz olan 16.04.2010 tarihli satış sözleşmesine geçerlilik kazandırmaz.

Bunun yanında tapuda resmi şekilde yapılan devir sırasında da alıcı davacı şirket tarafından tapu siciline 16.04.2010 tarihli adi şekilde yapılan sözleşmeye ilişkin bir şerh de konulmamıştır.

Bu durumda adi şekilde yapılmış ve geçersiz olan 16.04.2010 tarihli taşınmaz satım sözleşmesine bağlı olarak kararlaştırılan cezai şarta ait hükümler de geçersizdir.

Mahkemece açıklanan bu yönler gözetilmeden yazılı gerekçe ile davanın kabulü doğru görülmemiştir.