Yargıtay 19. Hukuk Dairesi E.2013/6829 K.2014/4246

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün davalı vekilince duruşmalı olarak temyiz edilmesi üzerine ilgililere çağrı kağıdı gönderilmişti. Belli günde taraflardan kimse gelmemiş olduğundan onların yokluğunda incelemenin evrak üzerinde yapılmasına karar verildikten sonra ve temyiz dilekçesinin süresinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

-KARAR-

Davacı vekili, taraflar arasında imzalanan 16.04.2010 tarihli F.. E.. Projesi Alışveriş Merkezi Taşınmaz Satış Protokolü uyarınca müvekkili adına 27.04.2010 tarihinde tescili yapılan taşımaz üzerindeki alışveriş merkezinin müvekkiline protokolün V-4 maddesine göre 30.09.2010 tarihinde teslim edilmesi gerekirken davalının inşaatı tamamlayamadığını, protokolün VIII hükmüne göre Ocak 2012 ayına ait yoksunluğunun kira bedeli için belirlenen aylık 125,000 USD cezai şartın tahsili amacıyla icra takibine girişildiğini ileri sürerek, davalının itirazın iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili resmi şekilde yapılmayan protokolun geçersiz olduğunu, ayrıca 68 adet bağımsız bölümün gerçek teslim tarihinin 23.10.2011 tarihi olup, tespit raporunu kabul etmediklerini, 30.09.2010 tarihinin, teslim tarihi olarak kabul edilemeyeceğini, davacı tarafa, taşınmazı 15.05.2011 tarihinde teslim almaları konusunda ihtar çektiklerini, ancak teslim alınmadığını, G.. Adası satışına ilişkin protokole göre, malik Z..D..'ın 03.05.2010 değil, 10.05.2010 tarihinde taşınmazı müvekkile devrettiğinden, infisahi şartın gerçekleştiğini, projenin bütün inşaatları tamamen bitirilmeden iskanının alınmasının söz konusu olmadığını, bu tarihinde 23.10.2011 olacağını, davacının iç projeyi geciktirdiğini, maktu kira tazminatı isteyemeyeceğini belirterek, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, dosya kapsamına göre, Ocak 2012 itibariyle davalı şirketin teslim yükümlülüğünü yerine getirmediği serbest irade ile kararlaştırılan cezai şart bedelinin davacıya ödeyeceği gerekçesiyle davalının icra takibine itirazın kısmen iptali ile takibin 125,000 USD asıl alacak üzerinden ve takipten itibaren yıllık %8 oranını aşmamak üzere 3095 sayılı yasanın 4/a maddesi gereğince USD'ye uygulanan değişen oranlardaki en yüksek banka mevduat faizi oranı işletilerek devamına, alacak belirli ve likit olduğundan, takip tarihindeki kur üzerinden hesaplanan %40 icra inkar tazminatı tutarı 87,500 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiş, hüküm davalı vekilince temyiz edilmiştir.

Türk Borçlar Kanunun 237. maddesi (BK 213 madde) hükmü, “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır...” şeklindedir. Anılan hüküm, bir geçerlilik şartıdır. Bu maddede öngörülen sebebe uyulmadan yapılan sözleşmeler hüküm doğurmaz. Bu nedenle tapulu taşınmazların harici satış yoluyla devri mümkün değildir. (Aynı yönde Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 01.07.2008 tarih 3589-8256 E.K sayılı Kararı)

Dolayısıyla düzenlenme anında resmi şekilde yapılmamış olan bir sözleşme geçerli kabul edilemez.

Davaya konu uyuşmazlığa neden olan 16.04.2010 tarihli satış sözleşmesi, resmi şekilde yapılmadığı için geçerli değildir. Öte yandan taşınmazların daha sonra tapuda, resmi şekilde devirlerinin tamamlanmış olması da geçersiz olan 16.04.2010 tarihli satış sözleşmesine geçerlilik kazandırmaz.

Bunun yanında tapuda resmi şekilde yapılan devir sırasında da alıcı davacı şirket tarafından tapu siciline 16.04.2010 tarihli adi şekilde yapılan sözleşmeye ilişkin bir şerhde konulmamıştır.

Bu durumda adi şekilde yapılmış ve geçersiz olan 16.04.2010 tarihli taşınmaz satış sözleşmesine bağlı olarak kararlaştırılan cezai şarta ait hükümlerde geçersizdir.

Mahkemece açıklanan bu yönler gözetilmeden, yazılı gerekçe ile davanın kabulü doğru görülmemiştir.