Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2015/14113 K.2017/4300

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı Hazine vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin ..... köyü 50 sayılı parselde kayıtlı taşınmazın tapuda üçüncü kişiden devir ve satın aldığını, satın alma işlemini gerçekleştirdiği esnada tapuda hiç bir sınırlama ve şerh mevcut olmadığını, müvekkilinin 2003 yılında taşınmazının tapu kaydına 1993 tarihinde orman şerhi konulduğunu öğrendiğini, bunu öğrenmesinin akabinde mahkemenin 2003/99 E. sayılı dosyasında dava açtığı, Yargıtay bozma kararı sorası 2005/86 Esas numarasını alan bu dosyada taşınmazın 4760 m² kısmının orman olduğunun belirlendiği ve bu hükmün 2012 yılında kesinleştiğini,

müvekkilinin mülkiyet hakkının böylelikle ihlal edildiğini belirterek şimdilik 10.000,00.-TL olarak açtıkları belirsiz alacak davasının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte kabulüne, müvekkili adına kayıtlı taşınmazın kesinleşmiş tahdit ile orman olan bölümünün tapu kaydının iptaline ve davalı Hazine adına orman vasfıyla kayıt ve tesciline karar verilmesini dava ve talep etmiştir.

Davacı vekili 19/12/2014 tarihli ıslah dilekçesi ile talep miktarını toplamda 421.878,80.-TL'ye artırmış, dava tarihinden işleyecek yasal faizle birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş ve ıslah harcını da yatırmıştır.

Birleştirilen 2015/132 E. sayılı dosyada; davacı ... Yönetimi, ...’na karşı açtığı dava ile .... köyünde bulunan 50 parsel sayılı taşınmazın kesinleşen orman sınırları içerisinde kaldığını belirterek, tahdit içinde kalan koordinatlarla sınırlı alanın tapu kaydının iptali ile müdahalenin önlenmesi, taşınmazın orman vasfıyla tescilini varsa aynî hak ve şerhlerin orman sahası olan kısımdan terkinine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Mahkemece davanın davalı Hazine yönünden kabulü ile 421.878,80.-TL maddi tazminatın dava tarihi olan 17/04/2014 tarihinden itibaren işleyen yasal faizi ile birlikte davalı Hazineden alınarak davacıya verilmesine,

Davanın dahili davalı ... Yönetimi yönünden husumet nedeniyle reddine,

Dava konusu Sakarya ili, Sapanca ilçesi, .... Köyü 50 parsel sayılı taşınmazın fen bilirkişisi M. Emin Küçüköz'ün 15/10/2014 tarihli raporuna ekli krokide 50/B harfiyle gösterilen 4760,00m2'lik kısmının ifraz edilmek ve son parsel numarası verilmek suretiyle ... adına olan tapu kaydının iptali ile davalı Hazine adına orman vasfıyla tapuya kayıt ve tesciline,

Birleştirilen 2015/132 Esas sayılı dosyada;

Asıl dosyada karar verildiğinden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiş, hüküm davalı Hazine tarafından aleyhine kurulan tazminat hükmüne yönelik olarak temyiz edilmiştir.

Asıl dava TMK’nın 1007. maddesinden kaynaklanan tazminat ve tapu iptal tescil istemine, birleştirilen dava ise kesinleşen orman kadastrosuna dayalı tapu iptal istemine ilişkindir. Dosya kapsamından dava konusu .... köyü 50 parsel sayılı taşınmazın tarla vasfı ve 6300 m² yüzölçümü davacı adına ... adına satış sonucu tescil edilmiş, taşınmaza 09/04/1993 tarihinde Orman Yönetimine “satılamaz” şerhi işletilmiştir. Yargılamanın devamı sırasında 25/06/2014 tarihinde dilekçe sunan davacı vekili, davacı ...’nun bu dosyadaki tüm alacak ve haklarını bedelsiz olarak ....’e temlik ettiğini bildirmiş, dilekçe temlik eden davacı vekili ile temlik alan ... tarafından imzalanmıştır.

Dava konusu taşınmazın tapusu halen davacı (temlik eden) adına yaşamakla beraber, orman şerhi tapu malikinin tasarruf yetkisini kısıtlar nitelikte olduğundan ve idare tarafından tapu iptali ve tescil davasının açılmasını beklemeye gerek olmadan, tapu maliki tarafından da kesinleşmiş orman kadastro sınırları içinde kalan bölümlerin, maliki olduğu parselden ifrazını ve bu bölümün mülkiyetini kaybetme nedeniyle doğacak zararın tazminini istemeye engel bir durum bulunmadığından,

taşınmazların kesinleşen orman tahdit sınırları içerisinde kalmak suretiyle hukukî değerini yitirdiği belirlenerek taşınmazların orman olan kısımları açısından, davacının tapu iptali ve orman vasfıyla tescil talebi ile oluşan bu zararın tahsiline karar verilmesinde, davacı adına olan tapu kaydı iptal edilmediğinden dava tarihinin değerlendirme tarihi olarak esas alınmasında bir isabetsizlik görülmemiştir.

Ancak mahkemece, dava konusu taşınmazın değerlendirme tarihi (tazminat davasının açıldığı tarihte dava konusu taşınmazın davacı adına olan tapu kaydı henüz iptal edilmediğinden değerlendirme tarihi dava tarihi olarak esas alınmalıdır) itibari ile arsa mı yoksa arazi mi olduğu hususunda mahkemece yeterli inceleme ve araştırma yapılmamıştır.

Bakanlar Kurulunun Yargıtay tarafından benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, belediye veya mücavir alan sınırları içinde kalan taşınmazın arsa niteliğinde olduğunun kabulü için uygulamalı imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış olması esastır. Aynı karar uyarınca imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için değerlendirme tarihi itibariyle, belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (Belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanması ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.

Taşınmaz değerlendirme tarihi itibariyle belediye nazım imar planı içinde ise Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır.

Bu hususlar belediye başkanlığından ve su ve elektrik idarelerinden ve diğer ilgili merciilerden sorulup alınacak cevabî yazılarına göre taşınmazın değerlendirme tarihinde arsa niteliğinde olup olmadığı saptanmalıdır.

Mahkemece taşınmazın arsa olarak belirlenmesi halinde, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan DOP payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, üzerinde bina var ise Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğinden, taraflara,

dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi,

emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak

vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi, dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli,

dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi, taşınmazın niteliği arazi olarak belirlenir ise arazi niteliğinde bulunan dava konusu taşınmazlara yönelik olarak, sulu olup olmadığı,

yerleşim alanlarına uzaklığı iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu yardımıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle, taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tapu kapsamındaki taşınmazların değeri, dava tarihine göre hesaplanmalı, taşınmazın varsa mütemmim cüzleri,

muhdesat ve sökülemeyen teferruatlarının değerleri bayındırlık birim fiyatları ve yıpranma oranları gözetilerek değerleme tarihine göre tespit ettirilmeli, bu şekilde taşınmazın zemin değeri, üzerindeki mütemmim cüz, muhdesat ve sökülemeyen teferruatları esas alınarak, tapu sahiplerinin oluşan gerçek zararlarının saptanması gerekmektedir.

Ne var ki; mahkemece dava konusu taşınmazın arsa yada arazi olup olmadıkları ile ilgili yukarıda açıklandığı şekilde bir araştırma yapılmamış, bilirkişilerce düzenlenen raporda dava konusu taşınmazın arsa vasfında olduğu açıklanmışsa da, taşınmazın hangi özelliğinden dolayı arsa olarak değerlendirildiği belirtilmediği gibi arsa vasfında olduğu söylenen taşınmaza emsal metodu kullanmadan m² değeri belirlenmiştir.

Bu durumda, davaya konu taşınmazın niteliğinin ve değerinin yönetimine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.

Hal böyle olunca; çekişmeli taşınmazın dava tarihi itibari ile yukarıda açıklanan Bakanlar Kurulu kararı ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kurulu kararı çerçevesinde arsa vasfında olup olmadığı yeniden araştırılmalı, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 15. maddesinde belirtilen yönteme göre oluşturulacak üç kişilik bilirkişi kurulu marifetiyle yeniden keşif yapılmalı, taşınmazın bu ilkelere göre arsa niteliğinde olduğunun belirlenmesi halinde emsal incelemesi ve kıyaslaması yöntemiyle, arazi niteliğinde olduğunun saptanması halinde ise tarımsal gelir metoduna göre gerçek değeri tespit edilerek sonucuna göre bir karar verilmelidir.

Açıklanan hususlar gözetilmeksizin, eksik araştırma, inceleme ve yetersiz bilirkişi raporlarına dayanılarak hüküm kurulması usûl ve kanuna aykırıdır.