Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2015/15405 K.2017/260

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ve davalı ... vekilleri tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili 06/10/2010 tarihinde açtığı dava ile, Devletin tapu kayıtlarına güvenerek 1988 yılında... ilçesi, ..., 7 pafta,...parsel nolu ... m2 miktarlı tarlanın kooperatif kurularak ev yapmak amacıyla ve henüz kooperatif kuruluşunu tamamlamadığı için kooperatif ortağı ... tarafından satın alındığını, daha sonra kooperatif kurulunca bu gayrimenkul kooperatif adına tescil edildiğini, Belediyeye müracaat ile imar işlemleri için gereken terk işlemleri yapılarak imarı alınıp her türlü resmi usule uyularak inşaat ruhsatı alınarak arsa üzerine üyelere 7 adet bina inşa edildiğini,

kooperatif yetkilileri inşaatlarını yapıp kullanma izni için gerekli işlemleri yaptırmak üzere belediye ve tapuya müracaat ettiklerinde gayrimenkullerin tapu kaydında "sahtecilikle tesis edildiğinden işlem yapılamaz" kaydını gördüklerini, haklarına suç duyurusunda bulunulan ...

Tapu Müdürlüğünün sahtecilik işlemine katılan memurları ve harici suç ortaklarının yargılanarak hüküm giydiklerini, müvekkillerinin içinde bulundukları bu durumda tapu kayıtlarının sahtecilik ile düzenlendiğini bilmek durumunda olmadıklarını, gayrimenkulü iyi niyetle tapu kayıtlarına güvenerek iktisap ettiklerini, tüm bu satış işlemlerinin bizzat tapu sicil müdürünün huzurunda yapıldığını, ...

1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/422 Esas sayılı dosyasına tapu kaydının düzeltilmesi için dava açtıklarını, ancak davanın aleyhlerine neticelendiğini, aynı dosyada Hazinenin açmış olduğu tescil davasının ise lehine sonuçlanarak taşınmazın ... adına tesciline karar verildiğini, bu durumda gayrimenkulün bu hali ile ... adına tescil edilmesinin kooperatif ve üyelerinin mülkiyet haklarını kayıp etmesine neden olduğunu, Hazinenin bu tescil ile Kooperatif aleyhine sebepsiz zenginleştiğini, T.C.

Anayasasının 35 ve 90. maddeleri ile Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin Ek 1 Nolu Protokolünün 1.maddesinde koruma altına alınan mülkiyet haklarının ihlal edildiğini, müvekkilinin hem taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını kayıp edip, hem de Devletin sorumluluğundaki tapu kayıtlarında yine devlet memurlarının gerçekleştirdikleri bir sahtecilik fiili dolayısıyla taşınmazı üzerine yapılan inşaat, ödenen vergiler, harçlar vs. için maddi zarara uğradığını bu sebeple toplam fazlaya ilişkin talepler saklı kalarak 15.000,00.TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş,

27/02/2012 tarihli dilekçesi ile talep miktarını artırarak toplam 4.062.389,76 TL tazminatın davalıdan tahsilini talep etmiş,aynı gün ıslah harcını da yatırmıştır.

Mahkemece, davanın ıslah edilmiş hali ile kabulüne 4.062.389,76 TL’nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hükmün ... tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 5 Hukuk Dairesinin 26/02/2013 tarih, 2012/22808-2013/3160 sayılı kararı ile bozulmasına karar verilmiştir.

Hükmüne uyulan bozma ilamında özetle; “Bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır. Alınan rapor ve yapılan inceleme hüküm kurmaya yeterli değildir. " Şöyle ki;

1) Dava konusu taşınmaz mal arsa niteliğindedir. Arsalara değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan satışlara göre değer biçilmesi gerektiğinden, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması, lüzumu halinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için yeniden oluşturulacak bilirkişi kuruluyla keşif yapılarak sonucuna göre hüküm kurulması gerektiğinin düşünülmemesi,

2) Dosyada bulunan kanıt ve belgelerden dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan villaların 1993 yılında tamamlandığı anlaşılmıştır. Bu durumda söz konusu villalar ile diğer yapılarda belirli oranda yıpranma olacağı hususu kaçınılmazdır. Bu durumda bayındırlık birim fiyatlarına göre belirlenen bedelden yıpranma payı da düşülmesi gerektiği gözetilmeden bedel tespiti,

3) Bilirkişilerce değer biçilen foseptik, rögar, büz, vs. gibi malzemelerin ilgili kuruluşlardan fiyatlarını gösterir listeler getirtilip raporun denetlenmesi gerektiğinin düşünülmemesi,

4) Bilirkişilerce çevre düzenlemesi olarak tespit edilen bedelin nelerden oluştuğu ayrıntılı bir biçimde bilirkişilere kalem kalem açıklattırılmadan, maktuen değer belirleyen rapora göre hüküm kurulması, doğru görülmemiştir.” gereğine değinilmiştir.

Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucu; davanın kısmen kabulü ile 3.706.199,78.-TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek değişen oranlarda yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, karar verilmiş, hüküm davalı ... tarafından esasa yönelik olarak davacı tarafından ise vekalet ücretine yönelik olarak temyiz edilmiştir.

Dava, 4721 sayılı TMK'nın 1007.maddesi uyarınca tazmini istemine ilişkindir.

Mahkemece bozma ilamına uyularak karar verilmişse de; bozma gerekleri yerine getirilmemiştir. Şöyle ki. Yargıtay bozma ilamında; “... dava konusu taşınmazın arsa vasfında olması nedeni ile değerlendirme gününden önceki özel amacı olmayan satışlara göre değer biçilmesi gerektiğinden, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanınması,

lüzumu halinde resen emsal celbi yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi....” gereği belirtilmiş olmasına rağmen,bilirkişilerce tarafların sundukları emsallerin dava tarihinden sonra yapılan satışlara ilişkin olduğu gerekçesi ile değerlendirmeye alınmamamış ancak re’sen emsal belirleme yoluna başvurulmadan taşınmaz özellikleri, benzer taşınmazların bedel ve kira rayiç değerleri esas alınarak m2 değeri soyut ifadelerle belirlenmiştir.

Ayrıca bilirkişilerce değer biçilen foseptik, rögar, vs. gibi malzemelerin ilgili kuruluşlardan fiyatlarını gösterir listeler getirtilmemiş,hazırlanan raporu bu sebeple denetleme imkanı olmamıştır. Bu durumda somut olayda davaya konu taşınmazın değerinin yöntemine uygun şekilde tespit edildiği söylenemez.

O halde mahkemece; bilirkişilerce değer biçilen malzemelerin ilgili kuruluşlardan fiyatlarını gösterir listeler getirtilmeli, arsa niteliğinde bulunan dava konusu taşınmaza yönelik olarak, emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak, taşınmazdan DOP payının düşülmesinin gerekip gerekmediği belirtilmek, taşınmaz üzerinde bulunan yapıların Bayındırlık Bakanlığı resmi birim fiyatları esas alınarak yıpranma payı düşülmek suretiyle gerçek zararın belirlenmesi,

taraflara, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgeden bulunamaması halinde yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer nitelikli ve yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması, gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla keşif yapılarak, denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren rapor alınması, emsal alınan taşınmazlara ilişkin resmi satış akit tablolarının tapu müdürlüğünden getirtilmesi,

emsal taşınmazlar ile çekişmeli taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, dava konusu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporununda denetlenmesi,

dava konusu taşınmazın ve emsal alınan taşınmaz/taşınmazların değerlendirme tarihi itibariyle imar düzenlemesi sonucu oluşmuş imar parselleri olup olmadıkları, imar parseli iseler düzenleme ortaklık payının düşülüp düşülmediğinin, düşülmüş ise oranının belediye başkanlığı imar ve tapu müdürlüklerinden sorulup, emsalin İmar Kanunu uyarınca imar parseli, dava konusu taşınmazın ise imar uygulaması yapılmamış arsa parseli olduğunun belirlenmesi halinde çekişmeli taşınmazın emsalle karşılaştırma sonucu bulunan değerinden düzenleme ortaklık payına karşılık gelecek oranda indirim yapılması gerektiğinin gözetilmesi,

oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak yazılı şekilde hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.