Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2015/8977 K.2016/5849

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili 30.04.2014 tarihli dilekçe ile ... ilçesi, ... köyü 81 parselde kayıtlı bulunan 4960 m2 yüzölçümündeki taşınmazı 28/03/1994 tarihinde üçüncü şahıstan tapuda satım ve devir aldığını, devir aldığı tarihte tapuda hiçbir sınırlayıcı kayıt bulunmadığı gibi taşınmazın miktarının da açık ve net bir şekilde yazılı olduğunu, bilahare 2014 yılı başlarında taşınmazının yüzölçümünde hata olduğu ve bu hatanın ... ve ...

Mahallelerinin ayrı ayrı yapılan kadastrolarından kaynaklandığını öğrendiğini, kadastro tarafından yapılan düzeltme ölçümlemelerinde davacının satın aldığı taşınmaz miktarıyla 1294,95 m2 eksilme sözkonusu olduğunu davacının tapu siciline güvenerek satın alıp vergisini ödediği taşınmazdan daha düşük miktardaki bir taşınmaza sahip olduğunu, belirterek şimdilik 10.000,00.-TL bedelin dava tarihinden itibaren işleyen yasal faizi üzerinden hesaplanacak faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesi istemiyle dava açmış, ıslah suretiyle talep miktarını arttırmıştır.

Davalı vekili, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, davanın kabulü ile 165792,45.-TL tazminatın dava tarihi olan 30/04/2014 tarihinden itibaren işleyen yasal faizi ile birlikte davalıdan alınıp davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava dilekçesindeki açıklamaya göre dava, 4721 sayılı TMK'nın 1007. maddesi gereğince tapu sicilinin tutulmasından kaynaklı tazminat davasıdır.

Dosyadaki bilgi ve belgelerden; ... köyünde 1975 yılında yapılan tesis kadastrosu sırasında 81 parsel saylı taşınmazın 4960 m² yüzölçümüyle ve meyve bahçesi niteliğiyle çapa bağlanarak tapu kaydının oluştuğu, satışlar ile kişi adına kayıtlı iken 1994 tarihinde resmî senet ile davacı ya satıldığı, 2014 yılında 3402 sayılı Kanunun 41. maddesi uyarınca yapılan uygulama ile taşınmazın yüzölçümünün 3665,05 m² olarak düzeltildiği anlaşılmaktadır.

4721 sayılı TMK'nın sorumluluk kenar başlığını taşıyan 1007.maddesi ''Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan Devlet sorumludur.'' hükmünü içermekte olup, bu maddede düzenlenen sorumluluk, kusura dayanmayan (objektif) bir sorumluluk türü olup, tapu müdür ya da memurunun kusuru olsun ya da olmasın, sicilin tutulmasında, kişilerin malvarlığı çıkarlarını koruyan hukuk kurallarına aykırı davranılmış olması yeterlidir. Kusurun varlığı ya da yokluğu Devletin sorumluluğu için önem taşımamakta, sadece, Devletin memuruna rücu halinde iç ilişkide etkili olmaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 18.11.2009 gün ve 2009/4 - 383 E. - 2009/517 K.; 16.06.2010 gün ve 2010/4 - 349 E. - 2010/318 K. sayılı kararlarında da vurgulandığı gibi; tapu işlemleri kadastro tespit işlemlerinden başlayarak birbirini takip eden işlemler olduğundan ve tapu kütüğünün oluşumu aşamasındaki kadastro işlemleri ile tapu işlemleri bir bütün oluşturduğundan, bu kayıtlarda yapılan hatalardan TMK'nın 1007. maddesi anlamında Devletin sorumlu olduğunun kabulü gerekir.

Bu bilgiler ışığında somut olaya bakıldığında; 1975 yılında yapılan kadastro çalışmalarında tespit ve tescile tabi tutulan taşınmazın, sonradan yüzölçümünün 3402 sayılı Kanunun 41. maddesi uyarınca yapılan uygulama ile azalması nedeniyle oluşan zararın da kadastro işlemlerinden kaynaklandığı ve TMK'nın 1007. maddesi anlamında tazmini gerektiği muhakkak olup, zararın tazmini gerektiğine ilişkin mahkemenin kabulünde isabetsizlik bulunmamaktadır.

Davanın niteliğine göre tazminat miktarı belirlenirken, öncelikli konu, gayrimenkulün niteliğinin ve değerinin hesaplanması olup, arazi niteliğindeki taşınmazlarda, başka deyişle tarım alanlarında net gelir esas alınarak, arsa niteliğindeki taşınmazlar için ise emsal karşılaştırması yapılarak değer belirlenmelidir. Oysa, mahkemece; taşınmazın arsa mı yoksa arazi mi olduğu konusunda yöntemine uygun araştırma yapılmamıştır.

Bakanlar Kurulunun Yargıtayca kısmen benimsenen 28.02.1983 gün ve 1983/6122 sayılı kararı uyarınca, imar planında yer almayan bir taşınmazın, arsa sayılabilmesi için belediye veya mücavir alan sınırları içinde olmakla beraber, belediye hizmetlerinden (belediyece meskun olduğu için veya meskun hale getirileceği için sunulan yol, su, elektrik, ulaşım, çöp toplama, kanalizasyon, aydınlatma vs.) yararlanan ve meskun yerler arasında yer alması gerekir.

Taşınmaz belediye nazım imar planı içinde ise Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 gün ve 1996/3-1998/1 sayılı kararı uyarınca, bu plan kapsamına alındığı tarih ve plandaki konumu, altyapı hizmetlerinden yararlanma ve ulaşım olanakları, belediye merkezine uzaklığı, kullanım biçimi itibariyle iskan amacına yönelik yapılaşma olasılıkları da değerlendirilmek üzere araştırılmalıdır. Bu hususlar belediye başkanlığından ve diğer ilgili mercilerden sorulup alınacak cevap yazılarına göre taşınmazın arsa niteliğinde olup olmadığı saptanmalıdır.

Buna göre, taşınmazın niteliği arsa olarak belirlenir ise emsal satışların değerlendirme tarihindeki karşılıklarının fiyat artış endekslerinin uygulanması suretiyle tespiti, bundan sonra emsal ile dava konusu taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin neler olduğu ve oranları açıklanmak suretiyle değer biçilmesi gerektiğinden, taraflara, dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve değerlendirme tarihi olan 01/04/2014 tarihinden önce ve yakın zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için olanak tanınması,

gerekli görülürse re'sen emsal getirtme yoluna gidilmesi ve bu emsallere göre değer biçilmesi için konunun uzmanı bilirkişilerden(3 Mülk Bilirkişisi) yeniden oluşturulacak bilirkişi kurulundan denetlemeye olanak veren bilimsel verileri içeren, emsal ile tazminat istemine dayanak taşınmazın eksik ve üstün yönlerinin karşılaştırıldığı rapor alınması,

alınan emsal ile tazminata konu taşınmaza ait Arsa Metrekare Rayiç Bedeli Takdir Komisyonu tarafından belirlenen emlak vergisine esas olan m² değerleri, ilgili Belediye Başkanlığı Emlak Vergi Dairesinden istenip, tazminata konu taşınmazın, emsal taşınmazlara göre üstünlük oranı yönünden bilirkişi kurulu raporu da denetlenerek oluşacak sonuca göre karar verilmelidir.

Şayet taşınmazın niteliği arazi olarak belirlendiği takdirde ise; arazi niteliğinde bulunan taşınmaza yönelik olarak, sulu olup olmadığı, yerleşim alanlarına uzaklığı, iklim şartları, arazinin toprak ve topoğrafik yapısı ve bölgesindeki konumu gözetilerek oluşturulacak bilirkişi kurulu vasıtasıyla çevrede yetiştirilen ürünlerin münavebesi, dekar başına ortalama verim, toptan satış fiyatı ve üretim maliyeti resmî verileri ilçe tarım müdürlüğünden getirtilmek suretiyle,

taşınmaz üzerinde meyve ağaçları varsa ağaçların cinsleri de dikkate alınmak suretiyle elde edilen verilere uygun biçimde değerlendirme yapılarak tazminat istemine konu taşınmazın değeri, 01/04/2014 tarihine göre hesaplanmalı, bu şekilde taşınmazın değeri belirlenerek gerçek zararlar saptanmalı ve oluşacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmelidir.

Açıklanan hususlar gözetilmeksizin, eksik inceleme ve yetersiz bilirkişi raporuna dayanılarak yazılı biçimde hüküm kurulması usûl ve kanuna aykırıdır.