Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/10873 K.2018/6104

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Dava dilekçesinde, taşınmazda sekizi daire, ikisi dükkan olmak üzere 10 bağımsız bölüm olduğunu ve taşınmazda ilk yapılan yönetim planında ve kat irtifakında tüm arsa paylarının eşit olarak belirlendiğini, tüm daire ve dükkanların arsa payının 40/400 olduğunu, bunun hakkaniyete aykırı olduğunu zira dükkan metrajlarının dairelere göre çok küçük olduğunu, ayrıca taşınmazın anacadde üzerinde değil ara sokakta olduğunu bu nedenle dükkanların ekonomik olarak yüksek bir değerleri olmadığını belirterek arsa paylarının düzeltilerek objektif kriterlere göre yeniden belirlenmesi istenilmiştir.

Mahkemece davanın kabulüne, ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, yeni açılan yol mevkii, 3215 ada, 61 parsel sayılı, 662.00 m2 alanlı, ... ilçesi, ... mahallesi, ... sokağı ile ... sokağına cepheli 14 kapı sayılı ... apartmanındaki bağımsız bölümlerin arsa paylarının bilirkişiler kurulunun 23.06.2016 tarihli raporlarında belirtildiği şekilde; zemin kat 1 nolu dükkanın davalı ...'a ait bağımsız bölümün 40/400 olan arsa payının 6525/136900 olarak düzeltilmesine, zemin 2 nolu dükkanın davalı ...'a ait bağımsız bölümün 40/400 olan arsa payının 5375/136900 olarak düzeltilmesine,

1. kat 3 nolu meskenin davacı ...'a ait bağımsız bölümün 40/400 olan arsa payının 15250/136900 olarak düzeltilmesine, 2. kat 4 nolu meskenin davacı ...'a ait bağımsız bölümün 40/400 olan arsa payının 15250/136900 olarak düzeltilmesine, 3. kat 5 nolu meskenin davacı ...'a ait bağımsız bölümün 40/400 olan arsa payının 15500/136900 olarak düzeltilmesine, 4.kat 6 nolu meskenin davacı ...'a ait bağımsız bölümün 40/400 olan arsa payının 15500/136900, 5. kat 7 nolu meskenin davacı ...'a ait bağımsız bölümün 40/400 olan arsa payının 15750/136900 olarak düzeltilmesine,

6. kat 8 nolu meskenin davacı ...'e ait bağımsız bölümün 40/400 olan arsa payının 15750/136900 olarak düzeltilmesine, 7. kat 9 nolu meskenin davacı ...'a ait bağımsız bölümün 40/400 olan arsa payının 16000/136900 olarak düzeltilmesine, 8.kat 10 nolu meskenin davacı ...'a ait bağımsız bölümün 40/400 olan arsa payının 16000/136900 olarak düzeltilmesine, yeniden düzenlenen arsa paylarının bu şekilde tapuya tescillerine karar verilmiş, hüküm bir kısım davalılar vekili tarafından istinaf edilmiştir. ...

Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi 2017/2806 Esas - 2017/1637 Karar sayılı ilamı ile istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiş, karar bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği 2017/10873-2018/6104 hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.

Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Sözkonusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda dava konusu anataşınmazda tüm bağımsız bölümlere aynı arsa payının (40/400) verilmiş olması nedeniyle arsa paylarının verildiği dönemde gerçekten değerleri ile orantılı olup olmadığının araştırılması gerekmektedir.Ancak mahkemece yapılan araştırma ve inceleme de sonucu alınan uzman bilirkişi raporunda da yapılan değerlendirmenin kat irtifakı tesisi tarihi olan 07/01/1991 tarihine göre yapıldığı belirtilmiş ise de yapılan inceleme yeterli değildir.

Bu nedenle bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu da davacılar tarafından ispatlanmalıdır.

Dosya da mevcut bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.

Öte yandan, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin kurulması sırasında arsa payları bizzat kendileri tarafından düzenlenmiş olan kat maliki veya maliklerinin sonradan arsa paylarının düzeltilmesini istemekte iyiniyetli olup olmadıklarının ve ayrıca arsa paylarının düzeltilmesini isteyen kat malikinin bu isteminde korunmaya değer bir hukuki yararının bulunup bulunmadığının mahkemece dikkatle değerlendirilmesi gerekir.

Bu nedenle anataşınmazda kat mülkiyeti kurulması sırasındaki belgeler ile arsa paylarının düzenlenmesine yönelik listede İsmail Hakkı Kab'ın imzası olduğu anlaşıldığından bu kişi ile davacılardan ... arasında ki mirasçılık ilişkisi araştırılarak oluşacak sonuca göre bir karar verilmemesi de bozmayı gerektirmiştir.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.