Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/10959 K.2019/1029

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılardan ... vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili bankanın ...'den olan alacağının tahsili için ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 339 ada 19 parselde kayıtlı taşınmazdan borçluya intikal edecek hissesine icra dosyası ile haciz konulduğunu, taşınmaz üzerinde iştirak halinde mülkiyet bulunduğundan, satışın ne şekilde yapılacağı hususunun icra mahkemesinden sorulduğunu ve satışın yapılması için müvekkili bankaya ortaklığın giderilmesi davası açmak üzere yetki verildiğini beyan ederek; ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 339 ada 19 parselde kayıtlı taşınmaz üzerindeki ortaklığın satış yoluyla giderilmesine, yargılama masrafları ile ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece; dava konusu taşınmazların aynen taksiminin mümkün olmayıp ortaklığının ancak satış yoluyla giderilebileceği, ortada değerlendirilmesi gereken yazılı bir taksim sözleşmesi ya da mülkiyetin tespiti iddiası veya davası da bulunmadığı gerekçesiyle; davanın kabulüne, ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 339 ada, 19 parseldeki taşınmazın üzerindeki ortaklığın açık arttırma usulü ile satılarak giderilmesine karar verilmiş, hüküm davalılardan ... vekilince temyiz edilmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi istemli davada, her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü anlaşılmaktadır.

Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi istemine ilişkin eldeki davada; ortak maliklerden birinin yargılamanın (temyiz aşaması dahil) herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması (taksim) yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinin (bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesinin) mümkün olup olmadığı hususunda araştırma yapmalıdır.

Davalılardan ... vekilince verilen cevap dilekçesinin incelenmesinden anataşınmaz üzerindeki .... 2. 3. ve .... katlardaki meskenlerin davalı mirasçılar arasında rıza-ı taksim suretiyle paylaşıldığı, fiilen ise paylaşıldığı şekilde kullanılmakta olduğu ve aksinin de iddia edilmediği anlaşılmakla yukarıda anlatılan araştırmanın yapılması gerekmektedir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 10. maddesinin son fıkrasına göre; kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aşamasında paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, 12. maddedeki belgeleri de tamamlattırıp taşınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermelidir.

Dosya kapsamındaki belge ve bilgilere, özellikle inşaat bilirkişisince hazırlanan ortak rapora göre; dava konusu ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 339 ada, 19 parselde kayıtlı anataşınmaz üzerinde hali hazırda ... kat, zemin kat, .... normal kat ve 2. normal kattan müteşekkil ... katlı bina bulunduğu, katlardaki meskenlerin davalı mirasçılar arasında rıza-i taksim suretiyle paylaşıldığı ve fiilen de paylaşıldığı şekilde kullanılmakta olduğu, buna göre, anataşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesinin mümkün olup olmadığı hususunda araştırma yapılması,

davacı vekiline ve davalı vekiline kat mülkiyetine geçiş için gerekli işlemleri tamamlamak üzere birlikte uygun süre verilmesi gerekirken, anlatılan hususlar dikkate alınmaksızın eksik ve yetersiz inceleme ve yerinde olmayan gerekçelerle "ortaklığın satış suretiyle" giderilmesi yönünde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır. Bu cümleden olmak üzere.

Kat Mülkiyeti Kanun hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyeti kurmaya elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış veya projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin bulunması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli (M....) ve yapının tamamının kargir olması (M.50/2) ve her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanununun 10. maddesinin son fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması veya yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmesi gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin varlığı durumunda hemen kat mülkiyeti kurulamayacağı sonucuna varılmayarak, bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi; ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 50. maddesinin ikinci fıkrasına göre;

bir anayapıda kat mülkiyeti kurulabilmesi için binanın tümünün kargir ve aynı zamanda tamamlanmış bulunması gerektiği hususu hüküm altına alınmış ise de Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmamış yapılarda, kat mülkiyetinin kurulmasını isteyen paydaşlar eksiklikleri ikmal edip binayı tamamlayacaklarını bildirdikleri takdirde mahkemece kendilerine bu işin tamamlanması için uygun bir süre verilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan tamamlanmış yapıya ilişkin olarak; mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölüm olup olmadığı, niteliklerinin (mesken, işyeri, depo vs. gibi) ne olduğu da açıklattırılarak davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması,

proje mevcut değilse, ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara veya projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması durumunda, öncelikle aykırılıkların giderilmesi daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması,

ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de, dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksim veya mülkiyetin tespitine ilişkin kesinleşmiş kararlar dikkate alınarak,

taksim yoksa çekilecek kura ile önce her paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümlerin pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kura ile paydaşlara özgülenerek, gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi, yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle araştırmanın tamamlanmasından sonra kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilecek iken;

kat mülkiyeti kurulması için gerekli işlemleri yapmak üzere süre verilmesi hususu düşünülmeden, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.