Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/1149 K.2018/472

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin Kemer ....

Villa Park isimli sitede F 20 numaralı, Hydros-Double isimli villanın 99 yıl süreli devre mülk sahibi olduğunu, bu hak sahipliğinin tapuya kira sözleşmesi olarak şerh edildiğini, davalı şirketin davaya konu taşınmazı ihale ile satın aldığını ve satın aldıktan sonra aidatı 800,00 TL olarak belirlediğini, belirlediği bu miktarı tüm hak sahiplerine bildirdiğini, müvekkilinden belirlenen yeni aidat bedeli çerçevesinde bir yıl için toplam 9.600,00 TL bedel talep edildiğini, müvekkili ile taşınmazın ihale ile satılmasından önceki maliki olan ....

Turizm ve Otel.

A.Ş. arasında bir sözleşme yapılarak bu sözleşmenin kira şerhi olarak tapuya kaydedildiğini, sözleşme ile ortak yerlerin bakımı ve onarımı ile sair giderler için aylık 100,00 Amerikan Doları ödeneceğinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin ödemesi gereken aidat miktarının aylık 100,00 Amerikan Doları üzerinden bir yıl için toplam 1.200,00 Amerikan Doları karşılığının 1.700,00 Türk Lirasına tekabül ettiği, buna rağmen müvekkilinin davalı şirketin belirlemiş olduğu 9.600,00 TL aidat bedelinin tamamını da ödediğini, ancak asıl borç olan 1.700,00 TL'nin, 9.600,00 TL'lik aidat bedelinden mahsubu gerektiğini,

bakiye 7.900,00 TL için borçlu olmadıklarını beyan ederek; ödenmiş olan fazla miktardan şimdilik 5.000,00 TL'nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiştir.

Mahkemece. Türk Medeni Kanunu'nun 1009. maddesi 2. fıkrası uyarınca, dava dışı .... Turizm ve Otel.

A.Ş.nin iflası üzerine iflas masasından yapılan ihale ile davaya konu taşınmazın da içinde bulunduğu 115 ada 19 parseldeki tüm bağımsız bölümlerin davalı şirket tarafından satın alındığı, öncelikle aidat bedelinin tespitinin talep edildiği, taraflarca akdedilmiş aylık bir aidat bedelinin bulunmadığı, sadece aidat bedelinin belirlenmesinin şekli hususunda düzenlemenin yapıldığı, diğer taraftan davalının 115 ada 19 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki tüm bağımsız bölümlerin tek maliki olup, bağımsız bölümlerin 75 adedinin tapu kayıtlarında kira sözleşmelerinin şerhli vaziyette bulunduğu,

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 17. maddesi 3. fıkrası uyarınca taraflar arasında akdedilen sözleşme dışı hususlarda Kat Mülkiyeti Kanununun hükümlerinin uygulanması gerektiği, aynı Kanunun 34. maddesinin 3. fıkrasında ana gayrimenkulün bütün bölümlerinin bir kişinin mülkiyetinde olması halinde malikin kanunen yönetici durumda bulunacağı belirlenmiş olup, yasaya uygun olarak yönetici statüsüyle davalı şirketin belirlemiş olduğu, yıllık gider katılım payı (aidat) bedelinin aksinin davacı tarafça ispatlanamadığı,

davacı her ne kadar fazladan aidat bedeli ödediği iddiasıyla istirdat talebinde bulunmuşsa da, davaya konu aidat bedelinin ait olduğu dönemde ne kadar olması gerektiği kiracı temsilcilerinin katılımıyla yönetim tarafından belirlenecek olup, öncelikle böyle bir belirleme yapılmadan ve davacı tarafından davalı şirketten böyle bir bedelin belirlenmesi yönünde talepte bulunulmaksızın dava açılmış olması nedeniyle; davacının aidat miktarının tespitine ve alacağa yönelik taleplere ilişkin açtığı davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava. Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan, kat malikinin icra tehditi altında fazla ödediği aidat bedellerinin iadesi (istirdatı) istemine ilişkin olup, .... Turizm ve Otel. A.Ş ile Set Sanayi Elektrik Tesisat Taahhüt ve Tic. AŞ arasında yapılan 25.12.1999 tarihli sözleşmenin "Kiracının Yükümlülükleri" başlıklı 7. Maddesinin 7/5 bendinde. "Kiracı, ....

Villa Fark alanlarının bakımı, onarımı, düzenlemesi, jeneratör, bahçe ve çevre düzenlemesi, güvenlik hizmetleri ve benzeri harcamaları için yönetim tarafından belirlenecek USD bazındaki aylık gider katılım payını yönetime ödemekle yükümlüdür. .... Villa Park hizmetlerine aylık katılım payı her yıl 31 Ocak tarihine kadar yönetime peşin olarak ödenir. Kiracı bu hususu peşinen kabul eder, ancak aidat ödemeleri villanın kesin tesliminden itibaren başlayacaktır.

Yıllık katılım payları kiracı temsilcilerinin ve yönetimin katılımıyla ve müştereken çalışma ile belirlenir." düzenlemesi yer almaktadır. Aynı sözleşmenin 5. maddesindeki, "Kiracı, kiraladığı taşınmazı başkalarına (üçüncü şahıslara) devir ve ciro edebilir, kiraya verebilir." düzenlemesi uyarınca davacı ... ile Set Sanayi Elektrik Tesisat Taahhüt ve Tic.

AŞ . arasında imzalanan 14.08.2003 tarihli sözleşmenin "Kiracının Yükümlülükleri" başlıklı 8. maddesinin 5 bendi ise, "Kiracı kiraladığı yerin bakımı, onarımı, düzenlemesi, jeneratör, bahçe ve çevre düzenlemesi, güvenlik hizmetleri ve benzeri harcamaları için yönetim tarafından belirlenecek USD bazındaki aylık gider katılım payını yönetime ödemekle yükümlüdür. Kiralanan yerin aylık katılım payı her yıl 31 Ocak tarihine kadar yönetime peşin olarak ödenir.

Kiracı bu hususu peşinen kabul eder, yıllık katılım payları kiracı temsilcilerinin ve yönetimin katılımıyla ve müştereken çalışma ile tespit edilir." düzelemesini içermekte olup, aksi iddia edilmediğine ve iptal edilmediğine göre yapılan sözleşmeler halen geçerlidir.

Bu kapsamda; taraflar arasındaki sözleşmeler, muhasebe kayıtları, yapılan tahsilatlar bütün halinde bilirkişiye incelettirilerek, davalının ödemesi gereken bir meblağ bulunup bulunmadığı tam olarak tespit edilip, varsa fazla ödenen aidat bedeli hesap edilerek, sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik ve yetersiz inceleme ile karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.