Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/1179 K.2017/10321

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili dava dilekçesinde. 5468 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki müvekkil şirkete ait zemin kat 10 ve 11 nolu bağımsız bölüm numaraları gayri menkulün arsa paylarının bağımsız bölüm numaraları ve eklentileri sabit kalmak kaydı ile belirlenecek değere göre taraflar adına bu değere denk gelecek oran üzerinden tespiti ile tapuya tescili istenilmiş, mahkemece.

1 nolu bağımsız bölümün arsa payının 33, 2 nolu bağımsız bölümün 36, 3 nolu bağımsız bölümün 39, 4 nolu bağımsız bölümün 31, 5 nolu bağımsız bölümün 34, 6 nolu bağımsız bölümün 38, 7 nolu bağımsız bölümün 28, 8 nolu bağımsız bölümün 31, 9 nolu bağımsız bölümün 34, 10 nolu bağımsız bölümün 312, 11 nolu bağımsız bölümün arsa payının olduğunu rapor etmişler, bilirkişiler 20/04/2015 tarihli ek raporlarında hesaplanan arsa payının kat mülkiyetinin kurulduğu 11/04/2013 tarihine göre orantılı olmadığı tespit edilen bilirkişi raporu hükme elverişli bulunarak davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, arsa payının düzeltilmesi istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.

Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda dava konusu taşınmazda 11.04.2013 tarihinde kat mülkiyeti kurulduğu; bilirkişi raporunda kat mülkiyetine geçiş tarihi olan 2013 tarihinde arsa paylarının orantılı olarak dağıtılmadığı belirtilmişse de; bağımsız bölümlerin değerinde dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmamıştır.

Ayrıca bilirkişi raporunda arsa paylarının düzeltilmesi sonrasında davacıya ait 10 nolu depolu dükkanın 77/624 olan arsa payının 312/624, 11 nolu dükkanın ise 7/624 olan arsa payının 8/624 olması gerektiği tespit edilmişse de söz konusu değişiklikler anataşınmazın dava tarihindeki niteliklerine göre, yani değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins, manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedeniyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınarak belirlenmiştir.

Kaldı ki tüm kat maliklerince imzalanan bağımsız bölümlerin mevcut durumlarının korunması koşuluyla kat mülkiyetinin bozularak yeniden tadilat projesi ile birlikte kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin protokolde arsa payları için yetki içermemektedir.

Dava konusu taşınmazda 2013 yılında kat mülkiyetinin kurulduğu dikkate alındığında, aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı, bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu konusunda mahkemece herhangi bir değerlendirme ve gerekçe içermeyen soyut ve genel ifadeli bilirkişi raporu esas alınarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir.