Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/1315 K.2018/61

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

KARAR

Dava dilekçesinde, davacıların .... sokak, No:6 adresinde bulunan ...mahallesi 274 ada 9 parsel sayılı taşınmazda bağımsız bölüm maliki olduklarını, taşınmazın ...Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 14/11/2013 tarih ve 9665 sayılı talebi ile 6306 sayılı Kanun gereğince Riskli Yapı olarak belirlendiğini ve ...

Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğünce maliklere binanın yıkımı yapılacağı yönünde tebligatlar yapıldığını, bunun üzerine müteahhitlerle görüşmeler başladığını, bu arada herkesin tapu kaydında arsa paylarının eşit olarak yazıldığının fark edildiğini, apartmanda 3 farklı metrekarede bağımsız bölümler bulunmasına rağmen maliklerin tapularındaki arsa paylarının herkese eşit olarak 28/610 olduğunu, bağımsız bölümlerin konum ve cephelerinin de birbirinden farklı olduğunu, binanın bağımsız bölümlerinin her birinin konum ve büyüklükleri ile orantılı olarak arsa paylarının tespitini ve arsa paylarının düzeltilerek tapuya kaydı istenilmiştir.

Mahkemece davanın kabulü ile .... mahallesi 13634 ada 4 parsel (eski ...mah.

274 ada 9 parsel) sayılı taşınmaz üzerinde bulunan kat irtifakına ilişkin zemin kat 1 nolu bağımsız bölümdeki 106/610 olan arsa payının 127/610 olarak, 1. kat 2 nolu bağımsız bölümün 28/610 olan arsa payının 24/610 olarak, 1. kat 3 nolu bağımsız bölümün 28/610 olan arsa payının 26/610 olarak, 1. kat 4 nolu bağımsız bölümün 28/610 olan arsa payının 23/610 olarak, 2. kat 5 nolu bağımsız bölümün 28/610 olan arsa payının 27/610 olarak, 2. kat 6 nolu bağımsız bölümün 28/610 olan arsa payının 29/610 olarak, 2 kat 7 nolu bağımsız bölümün 28/610 olan arsa payının 26/610 olarak, 3. kat 8 nolu bağımsız bölümün 28/610 olan arsa payının 27/610 olarak,

3. kat 9 nolu bağımsız bölümün 28/610 olan arsa payının 29/610 olarak, 3. kat 10 nolu bağımsız bölümün 28/610 olan arsa payının 26/610 olarak, 4. kat 11 nolu bağımsız bölümün 28/610 olan arsa payının 27/610 olarak, 4. kat 12 nolu bağımsız bölümün 28/610 olan arsa payının 29/610 olarak, 4. kat 13 nolu bağımsız bölümün 28/610 olan arsa payının 26/610 olarak, 5. kat 14 nolu bağımsız bölümün 28/610 olan arsa payının 27/610 olarak, 5. kat 15 nolu bağımsız bölümün 28/610 olan arsa payının 29/610 olarak, 5. kat 16 nolu bağımsız bölümün 28/610 olan arsa payının 26/610 olarak, 6. kat 17 nolu bağımsız bölümün 28/610 olan arsa payının 27/610 olarak,

6. kat 18 nolu bağımsız bölümün 28/610 olan arsa payının 29/610 olarak, 6. kat 19 nolu bağımsız bölümün 28/610 olan arsa payının 26/610 olarak düzeltilerek tapuya tesciline, karar verilmiş, hüküm bir kısım davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Mahkemece 22/04/2015 tarihli ek karar ile temyiz başvurusu süresinde olmadığından temyiz talebinin reddine karar verilmiş, davalı bu ek kararı da temyiz etmiştir.

Dava anataşınmaza ilişkin arsa paylarının yeniden düzenlenmesi istemine ilişkindir. Davalının temyiz talebi süresinde olup mahkemenin temyiz isteminin reddine dair 22/04/2015 tarihli ek kararın kaldırılması gerekmiştir.

Davalının hükmün esasına yönelik temyiz itirazlarına gelince.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır.

Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.

Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.

Somut olayda ilgili tapu müdürlüğünce dava konusu taşınmazda 09/09/1977 tarihinde kat irtifakının kurulduğu bildirilmekle, dava konusu ana taşınmazda tüm bağımsız bölümlere aynı arsa payının (28/610) verilmiş olması nedeniyle arsa paylarının verildiği dönemde gerçekten değerleri ile orantılı olup olmadığının araştırılması gerekmektedir.

Dosya da mevcut bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkca saptanmamış, ayrıca bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış,

soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.Ayrıca bu değerlendirme kat irtifakı tesisi tarihi esas alınarak yapılmamıştır.

Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.