Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/1567 K.2017/8776

Taraflar arasındaki arsa payının düzeltilmesi davasından dolayı yerel mahkemece verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Kapatılan 18. Hukuk Dairesinin 12.04.2016 gün ve 2015/12620 Esas - 2016/5956 Karar sayılı ilâmıyla onanmasına karar verilmiş, süresi içinde davacılar vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içindeki tüm belgeler incelenip gereği düşünüldü:

KARAR

Mahkemece arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkin davacılar tarafından açılan 7/8/2014 tarihli ... İli, Merkez ... Mah. ... ada... nolu parselde bulunan taşınmazdaki dükkânların arsa paylarının düşük olması nedeniyle düzeltilmesi istemine ilişkin davanın reddine karar verilmiş, bu karar Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 12/04/2016 gün ve 2015/12620 Esas 2016/5956 Karar sayılı ilamı ile onanmış olup, davacı tarafından 10/09/2016 tarihli karar düzeltme dilekçesiyle karara dayanak olan mahkeme kararının eksik olduğu anılan bilirkişi raporlarının çelişkili olup çelişkilerin giderilmediği gerekçesiyle kararın bozulması talep edilmiştir.

Davacılar dava dilekçesinde kat irtifakının 1978 yılında kurulduğu ve o tarihte bağımsız bölümlere isabet eden arsa paylarının değerleriyle orantılı olarak verilmediğinden çok düşük kaldığını 1999 yılında tadilat projesiyle 11 ve 13 nolu bağımsız bölümün kendi hizalarına gelen bahçeyi de ticari alana çevirerek kullanılabileceğini düzenlendiğini Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesine göre arsa paylarının belirlenmesinde irtifakın kurulduğu tarihte bağımsız bölümlerin büyüklüğü, konumu, bulunduğu kat, cephesi, işyeri ya da mesken oluşu,

manzara gibi değer artırıcı ve azaltıcı tüm niteliklerin bilirkişiler marifetiyle inceleme sonucunda yeniden düzenlenmesi gerektiğini ayrıca bahçe kısmına isabet eden payın tespit edilecek pay oranlarında 11 ve 13 nolu bağımsız dükkanların paylarına katılması suretiyle arsa paylarının tesbitini talep etmiş olmakla terditli dava ikame ettikleri anlaşılmıştır.

Mahkemece 26/09/2014 tarihli alınan bilirkişi raporunda 1978 yılı itibariyle meskenlerin değerlerinin dükkanların değerlerinde çok fazla ve oransız gösterildiğini dükkan değerlerinin o tarih itibariyle KMK 3. madde gereğince daha yüksek olduğunu ayrıca projede yer almayan bağımsız bölümün tescil edildiğini bu nedenle sicilin iptaline karar vermek gerektiğini, buna göre bağımsız bölüm meskenlerle dükkanların arsa paylarının yeniden düzenlenen oranlarına ilişkin hesaplamalar yapıldığı ve arsa paylarının orantısız olduğu tespit edilmiştir.

İtiraz üzerine alınan 16/02/2015 tarihli bilirkişi raporunda ise, 1978 yılında taşınmazın bulunduğu bölgede ticari sirkülasyonun çok az olduğu bölgede kömür ardiyeleri ve büz imalathaneleri bulunduğu market, pazar yeri, ticaret merkezleri gibi yapılaşmanın bulunmadığı kat irtifakı kurulması sonrasında gelişmelerin olduğu bu nedenle arsa paylarının ilk kurulduğu şartlara uygun olduğu yolunda değerlendirme yapılmıştır.

Mahkemece 16/02/2015 tarihli bilirkişi raporu esas alınarak davanın reddine karar verilmiş, Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 12/04/2016 tarih ve 2015/12620 E-2016/5956 K.sayılı ilamı ile onanmış ise de, yapılan incelemede davacıların dava dilekçelerinde:

1- ... ada... parsel üzerindeki binada mevcut arsa paylarının yeniden düzeltilmesi talebi

2- ... ada... parsel üzerindeki 11 ve 13 nolu bağımsız bölüm dükkanların tadilat projesine göre kendi hizasına gelen bahçeyi ticari alana çevrilerek kullanılabileceği izni nedeniyle bu kısmın ortak alan kaydının iptaliyle 11 ve 13 nolu bağımsız bölümlerin arsa paylarına dahil edilerek adlarına tapuya tesciline yönelik iki talepte bulundukları mahkemece bu talepler yönünden eksik inceleme yapıldığı mahkemece alınan iki rapor arasında tamamen çelişkili sonuçlara varıldığı görülmüştür.

Aynı tarihteki kat irtifakı kurulan binalarda özellikle komşu binalarda zeminde bulunan bağımsız bölümlere (dükkanlara) yüksek, bürolara meskenlere düşük arsa payı verildiği ancak dava konusu binada tersi durumun olduğu iddia edilmekle ... şehir merkezinde bulunan ve kat irtifakının kurulduğu tarih itibariyle de ... 'nın merkezinde yer alan ve bilinen bir cadde de bulunan ana taşınmazın zemin katındaki dükkanların değersiz olduğu değerlendirilemez.

Dosyadaki fotoğraflarda da anlaşıldığı üzere taşınmazın merkezi yerde olduğu görülmektedir.

Mahkemece davadaki talepleri duraksamaya yer vermeyecek biçimde maddeler halinde açık ve ayrıntılı olarak gerekçelendirilerek hüküm kurulması gerekirken dosyadaki raporlar arasındaki çelişkilerin giderilerek özellikle kat irtifakı kurulduğu tarih itibariyle taşınmazın bulunduğu mevkide hükme esas alınan bilirkişi raporundaki tesbitlerin (bölgede kömür ardiyeleri, bisiklet kiralama alanları, büz imalathanelerinin olup olmadığı ticari alanda geri kalan bir yer olup yapılaşmanın olup olmadığı konularında) doğruluğu noktasında deliller toplanmalı,

o tarih itibariyle komşu parsellerdeki dükkan ve mesken niteliğindeki bağımsız bölümlerin arsa paylarının düzenlenmesindeki esas alınan unsurlar dikkate alınarak Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde belirtilen şartlara uygun iki rapor arasındaki çelişkilerin giderilerek sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken ikinci bilirkişi raporuna itibar edilerek davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Bu durumda mahkemece taşınmazın bulunduğu Turan Emeksiz Caddesinin 1978 yılı itibariyle ticari konumu özelliği o tarih itibariyle taşınmazların kat irtifakı kurulurken dükkanlara meskenlere göre fazla arsa payı verilip verilmediği hususları araştırılmalı bilirkişi heyetinden dosyadaki iki raporunda değerlendirildiği hangi nedenlerle hangi rapora uyulup hangi rapora katılınmadığı konusunda Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesine göre de değerlendirme yapılarak gerekçeli arsa paylarının düzenlenmesi konusunda çelişkiyi gideren rapor alınmalı ayrıca tadilat projesine yönelik olarak dükkanların yeniden arsa payı düzenlenmesi ve tadilat projesindeki

bahçenin arsa payının iptaliyle dükkanlar adına tescili yönünde de bu talebe yönelik gerekçeleriyle birlikte olumlu veya olumsuz bir hüküm kurulması gerekirken alınan şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Açıklanan bu hususlar davacılar vekilinin karar düzeltme dilekçesi üzerine yeniden inceleme sonucu anlaşıldığından Kapatılan Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 12/04/2016 tarihi ve 2015/12620 Esas - 2016/5956 Karar sayılı onama kararının kaldırılarak hükmün açıklanan gerekçelerle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.