Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E.2017/1743 K.2017/7664

Taraflar arasındaki ortaklığın giderilmesi davasından dolayı yerel mahkemece verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; kapatılan 18. Hukuk Dairesinin 18.01.2016 gün ve 2015/21228 E. - 2016/575 K. sayılı kararıyla onanmasına karar verilmiş, süresi içinde davacı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içindeki tüm belgeler incelenip gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı vekili; 229 ada 10 parsel sayılı taşınmazın paydaşlar arasında kat mülkiyeti kurulmak suretiyle aynen taksimine karar verilmesi istemiyle dava açmıştır. Davalılardan ..., ..., ..., ... ve ... 17.12.2013 tarihli oturumda; ortaklığın satış yoluyla giderilmesini istemişlerdir. Mahkemece; çekişmeli taşınmazda 7 bağımsız bölüm, 8 paydaş bulunduğu, her bir paydaşa bir bağımsız bölüm isabet etmediği, kat mülkiyeti kurulmak suretiyle ortaklığın giderilemeyeceği gerekçesiyle ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilmiş, davacı vekilinin temyizi üzerine kapatılan 18. Hukuk Dairesince yerel mahkeme kararı onanmış, bu kez davacı vekili tarafından karar düzeltme yoluna başvurulmuştur.

Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun olarak, üzerinde kat mülkiyetine elverişli yapı bulunan ortak taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilmesi için, üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ya da projesi olmamakla birlikte fiili durumuna göre çizdirilmiş imara ve fenne uygunluğu ilgili makamca onaylanmış projesinin olması, bağımsız bölümlerinin başlı başına kullanmaya elverişli bulunması (M.1), yapının tümünün kargir olması (M.50/2) ve her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi, ayrıca 12. maddede yazılı belgelerin (belediyeden onaylı proje, yapı kullanma belgesi ve yönetim planı) tamamlattırılması gerekmektedir.

Bu koşulların gerçekleşmesi durumunda anılan Kanunun 10. maddesinin beşinci fıkrası hükmünce taşınmazda kat mülkiyetine geçilebilecek ve açılan davada ortaklığın bu yolda giderilmesine karar verilebilecektir.

Yargıtayın yerleşmiş uygulamalarında, tamamlanmış yapının fiili durumu ile onaylı projesi arasında aykırılıkların bulunması ya da yapının imara uygun ancak projesiz inşa edilmiş olması veya bir kısım bağımsız bölümlerin başlı başına kullanılmaya elverişli halde bulunmaması gibi kat mülkiyeti kurulmasına engel oluşturan eksikliklerin mevcut olduğu durumlarda bu eksikliklerin giderilip yasal koşullara uygun hale getirilmesi mümkün ise bunun isteyen tarafa tamamlattırılması yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Bu bakımdan, mahkemece öncelikle yapının ayrı ayrı ve müstakil olarak kullanılmaya elverişli bağımsız bölümler içerip içermediğinin, içeriyorsa bunların sayısının saptanması, her bir paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmesi halinde davaya konu taşınmaz üzerindeki yapının onaylı projesinin ve sonradan değişiklik yapılmış ise buna ilişkin tadilat projesinin olup olmadığının taraflara ve ilgili belediyeye sorulup etraflıca araştırılması,

proje mevcut değil ise veya onaylı projeye aykırılıkların saptanması halinde ilgili belediyeden alınacak ön bilgiye göre yapının mevcut haliyle imar mevzuatına ve bulunduğu yerin imar durumu ile fenne aykırılık oluşturmadığı veya imara ya da projeye aykırılıklar giderildiği takdirde onay verilebileceğinin saptanması halinde, öncelikle aykırılıkların giderilmesi, eksiklerin tamamlatılması daha sonra yapının fiili durumunu yansıtan projenin hazırlattırılıp, ilgili imar müdürlüğünün onayının ve buna bağlı olarak oturma izin belgesinin alınması, ayrıca Kat Mülkiyeti Kanununun 12. maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması

için kat mülkiyetine geçiş suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı veya yapılarda her bir bağımsız bölümün (konumu, yüzölçümü, kullanım amacı ve eklentileri yerinde incelenip irdelenerek) değeri ve bu değere göre özgülenecek arsa payı uzman bilirkişi aracılığıyla saptanıp varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kur'a ile önce her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra arta kalan bağımsız bölümün pay oranları da gözetilmek suretiyle yine kur'a ile paydaşlara özgülenerek,

gerekiyorsa bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleştirilmesi ve yönetim planı gibi belgeleri paydaşların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi gerekir.

Somut olaya gelince, dosya kapsamından; dava konusu taşınmazın bahçeli kargir ev cinsi ile ..., ..., ..., ... ve ... ... adlarına paylı mülkiyet üzere kayıtlı olduğu, ...’ın 03.08.2009 tarihinde öldüğü, geride ..., ..., ..., ... ve ... isimli 5 çocuğunun kaldığı, ...’nin de öldüğü geride çocukları olan diğer tapu maliklerinin ve dava dışı ... isimli kızının kaldığı, ...’nın da mirastan ivaz almak suretiyle feragat ettiği, böylelikle 3 paydaş ve ...’a ait miras ortaklığının bulunduğu, çekişmeli taşınmaz üzerinde zemin kat ve 2 normal kattan oluşan bir bina mevcut olduğu,

zemin katta 2 dükkan, bir mesken, normal katlarda her katta 2 mesken olmak üzere toplam 7 adet bağımsız bölüm bulunduğu, paydaş ve bağımsız bölümlerin sayısı itibariyle her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düştüğü, taşınmaz üzerindeki yapının Kat Mülkiyeti Kanununun 50/2. maddesi hükmüne uygun nitelikte olduğu, yine dava konusu taşınmaz üzerinde zemin kattaki meskende % 70 imalat noksanlığının, 2 normal kattaki toplam 4 meskende ise % 30 imalat eksikliğinin olduğu anlaşılmaktadır.

Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi davalarında her bir paydaşa bir bağımsız bölüm düşmesi asıl ise de Yargıtayın kararlılık kazanan uygulamalarında mirastan elbirliği (iştirak) halinde mülkiyetin söz konusu olması halinde (paydaş ... ...’nın mirası el birliği halinde çocuklarına intikal ettiğinden) birden fazla elbirliği halindeki malike bir bağımsız bölümün tahsis edilmek suretiyle de ortaklığın aynen taksim yoluyla giderilmesi mümkündür.

Çekişmeli taşınmazda 7 tane bağımsız bölüm, 3 paydaş ve bir miras ortaklığı mevcut olup paydaş ve bağımsız bölüm itibariyle her bir müşterek malike/paydaşa (mirasçı davalılar arasında elbirliği şeklinde) en az bir bağımsız bölüm verilerek kat mülkiyeti oluşturulması, bağımsız bölüm ve daireler arasındaki değer farkının ise ivaz ilavesiyle denkleştirilmesi mümkündür.

O halde mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar gözönünde bulundurularak gerekli inceleme, araştırma ve işlemlerin yapılması, sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken dosya kapsamına uygun düşmeyen gerekçe ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Açıklanan bu husus davacı vekilinin karar düzeltme dilekçesi üzerine yeniden yapılan inceleme sonucu anlaşıldığından kapatılan 18. Hukuk Dairesinin 18.01.2016 gün ve 2015/21228 E. - 2016/575 K. sayılı maddi yanılgıya dayalı onama kararının kaldırılarak ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 10/02/2015 gün ve 2013/20 E. - 2015/222 K. sayılı hükmünün bozulmasına karar vermek gerekmiştir.